金融High Tea——樓市期望失控
2012年8月20日
■如今CY控制樓市無力，已惹來他和地產商講掂數之譏。
在新特首「車前退後」討論一下樓市之後，新政府無乜招數打擊樓市之時，全城忽然出現搶盤狂熱，樓價突然猛升。若你早兩年以為樓市要爆，把自住樓賣掉，看新聞看到樓市之高價不斷扯高，好易心痛欲絕。
樓價升跌，本來已不易估，加上政府換屆的政治因素，更加難估。香港樓價到今天的狀況，有兩大因素，第一，以美國為首的各國中央銀行大印銀紙，推行低息政策挽救經濟，大量新增金錢追逐不易隨價升而增加供應的資產，資產價格好易暴漲。第二，各地政府都出力管理，不希望出現太大個資產泡沫，拉扯樓價在大升市中頻現反覆。
第一個因素低息環境全球通用，所以不止香港樓價升，北京、溫哥華、甚至以公營房屋供應多見稱的新加坡，樓價也急升。不過第二個因素各地不同，當地政府管理政策較佳，就維持到樓價變化較溫和。
阿爺光打雷不下雨
以內地為例，早兩年樓市都升得好急，阿爺用嚴厲手法調控，即全面控制資金供應，針對樓市提出限購令等政策。要知道阿爺面對的局面比香港困難得多，香港經濟屬外向型，本地樓市升跌，對經濟影響較少，換言之政策空間較大；反觀內地房地產是最重要的內需，是地方政府最主要收入來源，打擊樓市直接影響到經濟，出手空間較窄。
最近內地經濟急速回落，阿爺開始放水，樓市又有向上跡象，國務院馬上派督察組到16個省市研究當地房地產市場調控政策落實情況，據新華社上周六報道，督查工作已經完成，發現個別地方存在通過放鬆限購條件。國務院各有關部門在此次督查的基礎上，督促地方政府完善房地產市場調控政策，鞏固房地產市場調控成果。內地媒體透露，阿爺將會再出兩招打壓樓市，第一是加快增加房產稅試點(房產稅近似香港差餉，增加空置物業的持貨成本)，第二招是提高二手樓交易稅。
阿爺為維持經濟增長，似乎無太多硬招數推出，被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬形容為：「中央對房地產政策已悄悄地改變，光打雷、不下雨了」。但我認為中央起碼打雷也打出大動作，派晒督察組，驚死你唔知，而且將來點都有啲政策，唔落大雨都會落下毛毛雨，控制內地人對樓市的期望，起碼不用心急搶樓，但香港政府做咗乜？
CY一上任即走樣
去年好多人話上屆曾蔭權政府搞樓市搞得差，我就話睇埋現屆梁振英政府的做法你會發現，「沒有最差，只有更差」，現政府對樓市的政策，好快就陷入「噏得就噏」的亂局。
CY在競選之時，不斷以樓市為主題，針對樓價高企，認為政府做得不夠，青年人買樓難，他的言談甚至令人有此印象，認為曾蔭權政府向發展商傾斜，相信CY上台後，好快可以將樓市撥亂反正。市民的期望被抬高了，自然不敢買樓，發展商也不敢投地兼加快開盤，令樓市有輕微下調之象，二手樓市受制於「特別印花稅」，更是水盡鵝飛。
政客在選舉中妄作承諾，先騙得人民支持，上任後交得少少功課，惹來市民一頓臭罵，本是民主選舉司空見慣之事，只是沒想到香港未有全面民主，政客已經學到足而已。
梁班子上台，市民聽見言，觀其行，先不論那些特首僭建、局長劏房的醜聞，單睇樓市政府，唔止走樣，簡直變樣。先講「聽其言」，CY由上任前講到高樓價係嚴重罪行那樣，變成高樓價是生活必然現象。
他一上任已講不想打垮樓市，那時大家沒有上心，以為只是安撫唐營的口舌服務，直至個多星期前他上港台的節目，清楚講到「樓市很難預測，政府確保有足夠供應量的同時，不會拉低私人樓價遷就購買力。」
好多市民當日支持梁振英做特首，就是希望他拉低樓價，如今聽到他這樣講，真係暈得一陣陣，據地產代理講，就是這一句「不會拉低私人樓價遷就購買力」，令大量市民撲出來搵二手樓，當日對CY調控樓價的希望愈高，今日的失望愈大，唯有自求多福了，這是期望失控後果。CY講完那句話後，自然被人鬧爆，到上周三又改口，出來講政府會密切留意樓市升勢，會採取措施，壓抑投機活動，防止過度信貸，確保樓市健康平穩發展云云。聽完都唔知信好定唔信好。
再講吓「觀其行」，CY話要急市民之所急，政策唔使等全面配套，成熟一項先推一項，結果真正推出的是每年5000個居屋免補地價轉讓政策，一出就炒起二手居屋，接着觸發細價樓升市的恐慌，令二手業主到處瘋搶細價樓，沙田第一城河景細單位搶到7000幾元一呎，仲要有租約都照殺，咁搞下去，沙田第一城出現瘋狂價1萬元一呎的日子指日可待。
管治無術調控無方
CY其他樓市新政，例如起廉租青年單位，在市區插針式建屋，都是小政策，講到復建居屋又非常審慎，不似會大增供應。試問這些政策，一年可以增加多少單位，那些供應何時何日才會出台？CY所謂「成熟一項推一項」的手法，變成不斷推出散亂的細眉細眼政策，無人覺得這些碎料可以打低樓價。
當日好多人批評曾蔭權打擊樓價無方，他的言論和政策仍然是一步步升溫，由初時話樓市只升豪宅無乜升細樓價，都後來承認細價樓都有炒風；政策是先收緊豪宅按揭，到推出針對炒樓的特別印花稅，推類似居屋的置安心計劃，到後來較大量增加土地供應，每年要供應可興建二萬單位的土地。今年看CY的評論和政策，你都唔知佢係唔係真係想控制樓價，當佢話「唔會拉低樓價遷就購買力」，客觀上只關心公屋、居屋甚至那些無關痛癢的青年宿舍時，若中產人士資產超過買居屋標準時，又準備結婚，唔去搶樓莫非還想靠政府？
狂升暴跌責在政府
當日曾蔭權控制樓價不力，坊間有兩個解釋，第一是他和地產商勾結，第二是他怕環球經濟環境差，不想出招過猛在任內令樓價暴跌。如今CY控制樓市無力，已惹來他和地產商講掂數之譏，但我估他搞到咁亂有三個可能理由，第一是他的政府一上任就身子虛弱不想再得罪發展商惹來政治反彈，第二是他和曾蔭權一樣怕環球經濟差出重招會隊冧樓市，他當日批評「煲呔曾」無料到，其實讓他去做也是一樣。第三是新政府是「童子軍治港」，理論多多，識講唔識做，「煲呔曾」點衰都好都有點管治術，步步出招都控住樓價唔好升得太勁，梁振英連這點管治術都唔識，講多錯多，搞到人人搶樓。
梁振英咁搞法，連對付高樓價的信用都失埋，樓價還有可能再暴升，甚至再出點碎料散招去打擊都控制唔住，樓市已進入喪升階段。投資市場沒有狂升何來暴跌，政府被人鬧得多，最後唯有被逼推出類似八萬五的政策毒死樓市。樓市未來還似會升，賣樓者呢一兩年會好痛，但在高位追入買樓者，開心一段時間後，可能會痛五年十年。政府搞得唔好，市民受害。
陸羽仁
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