25/09/2012 15:23
《財經觀點－雷賢達》政府應採激進措施防止樓市泡沫
《財經觀點》美國宣布啟動ＱＥ３，超低利率延至２０１５年中，在聯匯制度之下，不難預
計香港物業價格將繼續獲得支撐。只是有心買業者愈加擔心，如果現在不買，未來供應有限，樓
價可能會更高。
香港科技大學教授雷鼎鳴在近期的一篇評論文章中認為，ＱＥ３的目的就是在於推高通脹，
使得美國的名義ＧＤＰ增長，讓人相信經濟又開始增長，企業就更願意去投資、生產及增聘人手
。但如果實際ＧＤＰ只是小幅增長，而價格上升持續，就將面臨新一輪通脹的壓力。
＊港府現有政策針對性不強＊
ＱＥ３公布後，香港金管局馬上推出特別針對第二套物業的新政策，以進一步降溫樓市。同
時，政府又為「港人港地」選址，並設立３０年內物業只可轉售港人的限制。
值得留意的是，金管局總裁陳德霖表示，有關措施並非為了推低樓價，而是減低樓市周期的
價格波動。
正如我上一篇文中提及的，新政府剛上場時不斷表態，不會壓低樓價以提升購買力。這給投
資者和買家一個訊號，就是不用擔心樓價會下跌，從而打消了大家對樓市中長期下跌的擔心，對
買樓投資甚至投機形成鼓勵。從目前看，政府在樓市降溫、控制非本港居民購買物業方面並沒有
實質進展。
＊提高購房借貸成本＊
政府雖然調低銀行樓宇按揭的成數，但無阻開發商提供二按，按揭成數仍然可被拉高。政府
又收緊按揭供款年期至最長３０年，但實際上，供款年期不應超過２０年，只有在樓市蕭條或經
濟下行，為避免還款拖欠，才應延長至３０年，否則供款期限可延長，只會更加勵買家購買其難
以負擔的物業。
此外，貸款利息如此低之下，樓宇按揭成本低於物業的租金收入，等同於銀行主動付錢給借
貸者買樓，這當然吸引很多的投資者和投機者。
如何能夠增加買房者的借貸成本，提高按揭貸款利率，抑或在銀行收取借貸利率之外增加其
他收費，政府或可沿這一思路認真考慮。
＊限制非本港居民買樓＊
另一重要方面就是限制外來的非本港居民買樓，當然香港作為自由市場，相關措施可能引發
激烈爭議，但在未來幾年的超低利息、新單位供應水平仍低的環境下，這是有必要的。即使未來
四年政府承諾的６００００個單位可以實現，新增供應仍是不足夠。況且來自「港人港地」政策
的新增單位有限，而且未來三年也難投入市場供應。
規劃未來新增單位供應非常重要，不僅僅數量上增加就可以，而是應該增加至超過未來兩三
年的需求水平。這樣買家就不用在眼下急於入場，樓價也可紓緩。
＊積極推動城市再開發＊
在增加物業供應方面。有以下一些因素需要考慮：一是，發展商手上持有包括農地的土地儲
備，政府要鼓勵發展商去開發。另外要確保拍賣土地在一定期間內賣出，不可擱置，遭擱置的可
再投入市場買賣。政府可要求發展商盡快開發土地，或者提供一些低價住房作為中標的回報。
二是，要加快推進城市的再度發展，政府可以劃出一些區域，在較短時間內進行整塊區域的
再度開發，而不是東一塊西一塊等著慢慢收購後才開發。
三是，促使港鐵公司加快新地鐵線路的建設，而非一定要與發展商進行聯合開發。港鐵也可
以自身進行土地開發或者聯合政府資助的機構進行開發。
四是，政府可考慮重新開發舊有的工廠大廈，與其將這些大廈修繕或者用於其他用途，不如
直接購買後重新開發。
居住問題在香港是非常重要的範疇。未來兩三年的低息和房屋供應不足的環境下，政府需要
預先採取緊急而激進的措施，避免未來一些年出現樓市過熱或者樓市泡沫爆煲的狀況。如果等到
樓價可負擔水平達到５０％的時候，再採取措施，屆時利率可能會上升，樓市泡沫破滅將難以避
免，同時也會給經濟和社會大眾帶來一系列的傷害。《資深基金業人士雷賢達》
註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者呂成整理。
~TITLE_S~財經觀點 - 雷賢達 2012年9月26日 舊文
