貸評山下：恐慌性上車風險唔細 - 黃元山
■政府停止造地多年，要在短時間變出熟地增加供應，不設實際。圖為啟德地皮。
坊間對施政報告關於房屋的部份，有不少意見，主要是太少和太慢。不過，香港政府停止造地多年，使土地儲備不足(熟地)，現在香港就是承受著多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果；要在短時間變出熟地增加供應，不設實際。政府「搵地難、造地更難」。新樓不是由魔術變出來的，造地亦需時間，極快都要等幾年時間。
施政報告難與政綱比較
新政府上任後不久，筆者已經說，供應短期不足，但所謂「遠水不能救近火」，並不是樓市狂熱的主因；真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」。從市場的角度去看，現在應該問的是，施政報告後，未來供應是否仍然是「海市蜃樓」？
不少人對未來房屋土地供應前景仍悲觀。主要原因是對施政報告如何落實競選承諾有期望，正所謂希望越大失望越大；當發覺施政報告中，特別是關於中短期部份的樓市和土地方案，只是比前朝稍多，便覺得失望。又由於比較了競選承諾和施政報告中的落差，便對施政報告中有關長遠供應方案，亦不敢抱太大寄望，認為也只是說說而已。
但筆者認為，競選的承諾，跟施政報告中，代表政府實際的長遠規劃藍圖有不同意義。要留意的是，施政報告為甚麼不能有驚喜，是因為這是代表整個政府的一個施政方針，不能隨便說說，否則，筆者相信施政報告肯定會比現在「講大點」。所以，筆者認為不能低估施政方針的改變，由之前的市場主導，到現在要整個政府全力搵地、全速審批規劃，是完全不同的方向性改變。
所以，筆者傾向認為，在今屆政府的任期內，未來的供應會漸漸由「海市蜃樓」慢慢落實到「遠處的水池」。當未來的供應能被量化時，證明了遠處是「有水」，市場的「火」便會逐漸減少。很多人忽略了一點，就是市場會反映預期，永遠比實體經濟先走一步。換句話說，樓市升跌，跟樓市的供應預期有更大的關係。如果投資者因為覺得施政報告「冇料到」，或是認為「遠水不能救近火」，而恐慌性入市，筆者認為風險不小。
住宅供應不再海市蜃樓
除供應外，其實施政報告中有幾個跟樓市相關的問題較少人提及：
(一)筆者認為，未來政府應主動引入競爭性，如一塊超過100萬呎的地皮，把它分成幾塊，讓不同規模的地產發展商都可加入競投，及後共同合作發展土地，而非由一個地產大老闆控制一個商場或私人樓盤。
(二)施政報告中提到要「幫助中產置業，認為這是社會穩定的重要支柱」，這個看法卻是變相鼓勵增加需求，和要短期穩定樓價的目標，背道而馳。
(三)鼓勵置業，使新上車的市民面對極大的市場風險。現在香港的樓價處於高位，應該鼓勵置業的是沙士時期，而非現在。
(四)熟地不足，造地困難，土地是珍貴資源，應先助等待上樓住公屋的市民；太著重鼓勵在私人市場置業，這就牽涉到土地分配的問題。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
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