C觀點 - 施永青
購買力脫節誰在買樓？
(2013年01月23日)
【am730專欄】梁振英作首份施政報告後，樓市又再急劇上升；政府一系列的抑市措施好似完全不起作用。
照道理，有了短期轉讓的額外印花稅之後，市場已沒有炒家活動的空間；而有了外來買家的額外印花稅之後，連內地人來港買樓的途徑也被堵塞了；那香港還有甚麼人在買樓呢？答案只能是香港自己的用家與投資者。
香港的投資者，凡是大規模有組織的，都喜歡用有限公司來買樓，但現在用有限公司買樓也要付額外的買家印花稅；照道理，本地投資者的活動也已受到一定的遏抑，餘下來的，豈不是主要靠本地的用家。
然而，不是說樓價已和用家的購買力脫節了嗎？倘若真的如是，用家又憑甚麼去買樓呢？如果從這個角度去看，樓價又是與部分用家的購買力脫節，而非與所有用家的購買力脫節。
按現時市場的表現來看，現時樓價雖高，但仍有人買得起；而且買得起的人很多，多到足夠消化新增的供應量有餘，否則不足以推動樓價節節上升。
出現這種情況的原因，是香港的中產階層近年出現兩極分化。有一部分跟得上社會轉型的，就收入增長得很快；但亦有一部分跟不上經濟發展的，就被迫向下流，加大了社會基層的比重。前者的購買力大增，成了樓價上升的主要推動者。後者的購買力下降，只能寄望政府出手壓抑樓價，或予他們一定的住屋資助。
這種現象，其他已發展的地方也有出現，是在全球化之下無可避免的事。香港要進步，也只能走這條路。
不得不承認，能夠跟隨社會一起轉型的那批人，應可視作社會進步的主要推動者。他們是社會的貢獻者，他們的努力，市場會予以較高的報酬，所以他們的競爭能力比較高，能夠比其他人早一步買到樓也是合理的事。
因此，我不贊成政府再用新的行政手段，如增加按揭利息、降低按揭成數等，去阻撓這批人買樓；這對他們不公平。政府若是真的想幫那些經濟能力較低的人也能買到樓，最恰當的做法是盡快增加供應。因為當供應增加後，地產商就只能擴闊他們的銷售對象，把一些收入較低的人士也視作他們的銷售對象。屆時，地產商就不得不調低他們的售價，以適應這批人的購買力了。
由此可見，增加供應可解決房屋問題最公平有效的方法。惟建屋需時，沒有三五年，很難看到成效，心急也沒有用。現時社會上有些人急於求成，希望政府可以出辣招，令市場即時有反應。這樣做很危險，可能矯枉過正，對社會造成更大的遺害。
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