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2013年2月8日 星期五

施永青 am730C觀點 2013年2月8日

施永青 am730C觀點 2013年2月8日

C觀點 - 施永青
沒有炒家,用家有得益嗎?
(2013年02月08日)



【am730專欄】時至今日,仍經常在媒體上看到,香港樓價是被炒家炒起的說法。但現實是:自從2010年11月20日實施額外印花稅以來,炒家已基本上在市場上絕跡。近兩年來的樓價上升,已沒法與炒家扯上關係,硬把樓價上升的原因歸咎為炒賣活動只是一種成見;企圖透過這樣成見去制訂房屋政策,只會誤中副車,對用家並沒有帶來好處。

自實施額外印花稅以來,用家想睇樓已愈來愈難,原因是經紀手上的「鎖匙盤」已愈來愈少。過去,我們分行的鎖匙箱都掛得滿滿的。有客進來想睇樓,隨時都有一些合適的單位,不用預約業主,就可以帶客去睇。現在經紀自己有鎖匙的盤少了,睇樓都得與業主預約。由於各業主有空的時間不一樣,約看的時間不集中,費時失事。

以前經紀手上的鎖匙盤,其實不少都是來自炒家。他們的市場觸覺比較靈敏,可以趁樓市未升,就入定「貨」。既然是「貨」,就不會自住,所以市場上會有較多的「吉」樓供應。炒家手上往往不止一件「貨」,他們沒有時間帶客睇樓,只能信任經紀,把鎖匙留在經紀處,交由經紀代帶準買家睇樓。

現在,市場上幾乎沒有炒家,放盤的都是業主自住的用家,吉樓盤很少。業主尚住在屋內,當然不方便把鎖匙放給經紀。即使業主已經搬出,但普通業主與經紀不太熟悉,不敢隨便把鎖匙放給經紀,每次都要預約,準買家自然覺得不太方便。

不但睇樓不方便,談判起來也不容易達成協議。用家賣樓,多是為了換樓,要價不會低,一定要貼近市價,否則就換不成樓,或換的時候會吃虧。再者,這類買賣的交易期通常都很長,業主要換到新樓,才可以遷出。如果大家都等對方先遷出,交易就沒法完成。因此,市場極需要炒家提供的吉盤,以方便流轉。

在市場尚有炒家的時候,情況往往是:樓多先由炒家買入,丟空一段時間後,待樓價升至炒家有利可圖的時候,炒家就會把樓賣給用家。表面上,炒家好像賺了用家的錢,但實際上,炒家所要的價錢仍是比市面上其他樓盤更平的,否則用家怎會選擇它?

通常,市場上的所謂「實」盤、「筍」盤,大都是炒家盤。他們的盤「實」,因為他們的賣意最堅決。他們的盤「筍」,因為他們要爭先賣出。炒家只要有錢賺,就會考慮賣;不似用家,還得考慮換樓的可行性,所以經常舉棋不定。

其實,炒家只是在樓價上升的過程上,中途乘了一段順風車,去終點站的仍是用家。因此,樓價最終可以升多少,還得由用家決定。炒家的參與,反而對市場有潤滑劑的作用,沒有炒家,有時反令用家不方便,不相信這套說法的,不妨現時出來睇下樓。就不難體會到,為甚麼沒有炒家盤的市會這麼令人沮喪了。

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