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24/04/2013 09:18
《港股透視－麥德光》香港的「資源股」
《港股透視》要數全球最高的商業物業，香港這塊「彈丸之地」是榜上有名；但要數最大的
，香港則無緣問鼎。不過，以零售銷售額計算，世界最大的商場則位於香港，不難猜到榮登這個
寶座的商場就是橫臥尖沙咀海旁的海港城。這個九龍倉(００００４)旗下的瑰寶，其商場去年
錄得的零售銷售達３１０億元，攤佔香港的總零售銷售接近７％。海港城位處商業要衝之地，商
場名店林立，遊人如鯽，是香港能夠成為「購物天堂」的一個要角。
＊世界之最＊
海港城是從過去的碼頭倉庫改建而成，是九龍倉集團過去經營的航運碼頭業務遺下來的寶藏
。香港缺乏天然資源，但能夠在有限的土地資源製造無限的商機和財富，就是香港的優勢，打擊
物業市場發展明顯應是智者所不為。九龍倉旗下的另一貴重資產是銅鑼灣「時代廣場」，無疑這
也是九龍倉的家傳之寶，因為這個寫字樓與商場的綜合物業是建於以前集團經營的電車車廠。時
代廣場商場去年的零售銷售也達９３億港元；換言之，香港一年的零售銷售其中９％是在九龍倉
旗下的兩個核心物業商場內進行。
＊香港的核心價值＊
從２０００年到２０１２年的１２年，海港城與時代廣場來自商場的租金收入均出現可觀的
增長。海港城商場的租金收入在期內增加了３﹒２倍至４２﹒２億元，平均每年增長１２﹒６％
；而時代廣場商場的租金收入則增加１﹒３倍至１３﹒５億元，平均每年的增幅達７％。時代廣
場的直立式商場較平面式商場在招客方面較為吃虧，而銅鑼灣的商場也明顯地面對較大的供應壓
力，利福國際(０１２１２)擁有的銅鑼灣另一直立式商場崇光百貨去年的銷售額為８５億元，
同比增長超過７％，可與時代廣場一爭長短。不過，時代廣場的增值工程在今年下半年完成後應
可顯著推動租金收入增長。
＊有福同享＊
提升租客組合的質素、將商場翻新改善設施、與推出具創意的宣傳推廣活動以吸引人流，是
商場業主提升租金收入的核心策略。事實上，只要能夠維持競爭力，來自其他商場的競爭不單不
會構成負面影響，反而會吸引更多人流到該區，對商戶帶來正面的影響。九龍倉擁有海港城與時
代廣場兩部穩定的「印鈔機」，在收租股中確實勝一籌，但股價在過去一年已漲了超過６０％，
較為落後的收租股如希慎(０００１４)與太古地產(０１９７２)，以至綜合地產股如新鴻基
地產(０００１６)、新世界發展(０００１７)及信和置業(０００８３)等均擁有優質的投
資物業組合，股價表現不應過分落後。《台灣工銀證亞洲(香港)總策略師－麥德光》
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