C觀點 - 施永青
對樓價調整的預期
(2013年04月09日)
【am730專欄】去年11月20日，政府推出買家印花稅，所有外來買家或以有限公司身份買樓的法人，都要額外繳交15%的印花稅。至今年2月22日，政府又對非首次置業的本地人徵收雙倍印花稅。起初，市場上仍有人說措施「冇料到」，但實際上這些措施都是針對性強，而且容易執行的。連同曾蔭權年代推出的短期轉讓額外印花稅，市場上除了少數首次置業者外，大部分原先的買家都成了排擠的對象。在這種情勢下，原先高企的樓價自然無法長期維持。
最近兩周的中原城市領先指數已開始回落，而媒體上又充斥著業主削價求售的案例，樓價需要往下調整已成了市場的主流意見。市場就是這樣不理性，不久前還認為政府措施沒有作用的人，一見形勢改變，立即可以從看好變看淡，一於跟著羊群走才感覺安全。看來，今次樓市往下調整，非一年半載都不會逆轉。
本來，今次樓市調整，並非經濟因素使然，而是由政府政策傾斜所導致的。因此，只要政府修正現有的政策，市況便會隨即改變。然而，社會上要求政府遏抑樓市的呼聲響亮，政府不可能短期裏改轅易轍，否則一定會被人指控，又再向地產商讓步。
地產發展商看來已對後市不存幻想，近期推出的新盤已主動減價。豪宅減得多一些，細單位則不用多減，也銷情不錯。因為豪宅的買家，相對依賴外地來客與本地投資者，兩者皆因高昂的印花稅而抗拒入市。相反，細單位的買家主要是本地首置人士，他們並非今次措施的打擊對象，無需在買樓時付出額外的交易費用。
不過，發展商手上要推的盤，有不少都屬豪宅；如果樓價在二千萬元以上，買家印花稅與雙倍印花稅加起來，高達樓價的23.5%，足以令很多買家望而卻步。發展商可能要減價19.25%(有4.25%的印花稅是原先也要付的)，才能抵銷印花稅方面的新增負擔，吸引買家入市。
然而，地產商是不會一次過退夠的。他們期望市場上仍存在著一定的好友。這些人可能會認為樓價本應還可以升高一級，所以不用一次過減19.25%，也可以吸引到買家。所以，地產商會分段逐級減價，希望不用減19.25%，已可找到支持位。
然而，現時樓市已經轉勢，相信樓市還可以再上一層樓的人少，擔心樓價還會下跌的人多，很多人連樓價在甚麼水平企得住都未有信心。因此，地產商如果逐級往下試支持位的話，很可能要減價超過19.25%才企得住。
不排除有些手上樓盤多，而又懂得策略的地產商，在試底時會加大步幅，每次減價都會令人詫異，以令有部分感到吸引。這樣既可以促進銷情，又可以及早找到支持位。對地產商來說，寧願跌得快一點，早點見底回升，屆時推盤就較為靠譜。我預期今次樓市調整，細樓跌5%至10%已夠，但豪宅可能要跌15%至20%。這只是一手市場的情況，二手市場的形勢容後再談。
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