城市結構大重組(六)：沙田
沙田區是全港人口最多的區域，現時已達63萬人，據政府推算2021年更增至超過71萬人，即是不足十年增加8萬人，或者上升13%。這些新增的人口住在那裏？沙田有四個地方正在大興土木，成為人口的增長點。
其一，就是烏溪沙站，正在興建的大型項目迎海約3,500個，沿海還有三塊地皮，其中一塊已被長實投得，另外隔鄰大埔區西貢北選區的十四鄉，新地有大型發展計劃，規模達4,900個，還有帝琴灣對面的新地西沙地皮，總共大約有9,000個單位。
其二，就是九肚山對面的麗坪路多個地盤，其中以地盤A規模最大，限建 970個，多幅地皮估計可興建大約1,500個單位。
其三，火炭站對面的坳背灣街1-11號項目，約有1,200個，而比鄰的沙田冷倉和百色貨倉，已多次申請發展。
其四，是大圍，最主力是大圍站上蓋2,900個，還有香粉寮地盤，數個新居屋地盤等，不過還有更大規模的是水泉澳公屋項目，單位達11,000個，總共大約有15,000個單位。
粗略計算，總共有26,700個，以每戶3人計，剛好就是8萬人。若從新增人口的階層計，就有機會看到未來發展的趨勢。
烏溪站迎海、彩沙街、大圍站上蓋和火炭項目，是大中型單位的大型屋苑，屬於中層階層住宅，約有8,100個單位
十四鄉項目、西沙地皮、麗坪道，是低密度及獨立屋，屬於富裕階層住宅，約有6,500個單位。
大圍新居屋及水泉澳公屋，屬中下階層住宅，12,100個單位。
我們可以從幾個層次，分析沙田未來的變化：
1. 人口數量上的增加，集中在大圍站(佔56%)
大圍暫時未有大型的商場，消費以大圍站至大圍村一帶的地舖為主，未來大圍站項目將會有個62萬呎商場，約相當於新城市廣場的一半。雖然計劃中的中等階層住宅只有2,900個，但不要忘記近年落成的名城有4,328個、溱岸8號有981個，還未計算新地香粉寮項目有816個，四個項目前後共有9,025個，以一戶3人計，中等階層人口增加了2.7萬，而其間完全沒有新建的商業設施。
2. 社會階層上的增加，集中在中下階層(佔45%)
12,100個公屋和居屋(未計小瀝源原置安心地盤，大約是1,000個居屋)，水泉澳是大型居屋，應該會自設商場，不過數個新居屋只有單幢或雙幢，應該都沒有商場了，但他們都會在大圍站購物消費，以至轉車。
未來大圍站將會成為另一個交通樞紐，除了東鐵(未來的南北走廊)轉馬鐵和沙中線(未來的東西走廊，還有大型的巴士及小巴總站。筆者估計沙田站商場群成為跨境場和跨區場，而大圍商場則成為沙田南部十多萬人的本地場，而現時不斷擴張中的大圍村街舖和食肆，將繼續壯大。
3. 寧要貨倉，不要商場
現時沙田區內的富裕階層住屋，分散在各個半山區內，如銅鑼灣山、火炭南北半山，以及九肚山，未來麗坪路全面落成，戶數比整個九肚山還要多，這些家庭會到那兒消費？本來，火炭站隔鄰的沙田冷倉和百色貨倉多次申請為酒店或商場，不過經當區居民和區議員多次反對，商業活動就唯有轉到沙田站商場群組。
4. 烏溪沙長大，迫爆馬鞍山
烏溪沙站沒有規劃商場，迎海有個小型商場，但到十四鄉項目落成之時，他們不會因為屬大埔區或西貢北而不去跨區消費，結果他們就要仰賴馬鞍山站商場群組。筆者預期在未來將會因人流增加而令到商場提升，不過由於並不是傳統的遊客消費區，所以難以和其他商場群組相提並論。
在十多廿年內，沙田的城市結構將會變為：
一級商業區：沙田站商場群組
二級商業區：大圍站商場和馬鞍山站商場群組
高級住宅：各半山區(除水泉澳半山)
中級住宅：各大中型屋苑
平民住宅：公營房屋、村屋丁屋
產業：大圍、圓洲角、石門、火炭
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