領匯與萬科合作各取所需
領匯(８２３)上周四發公告表示，與萬科集團簽訂無約束力戰略合作意向書，暫時為期兩年，將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會，消息對領匯股價無大刺激．
領匯表示有意將其業務及投資擴展至香港境外地區，作為長遠投資策略的其中一環．擬進行之戰略性合作可讓領匯涉足中國具優勢的「新主流」市場或城市中檔市場內所規劃的優質項目．
萬科是內房龍頭，按實現銷售額計算，過去兩年均排名行業首位．不過，在商業地產特別是零售物業領域，萬科卻屬於”新丁”，因為萬科素來看重股東回報，發展住宅物業，資金快速周轉，但商業地產發展期較長，而且持有營運，將套牢大量資金．
萬科在今年初正式成立商業地產管理部門，其在北京的首個大型區域購物中心金隅萬科廣場已於１１月２７日試營業．萬科之所以要做商業地產，其中一個理由是，現在土地市場上出售的土地絕少是純住宅用地．以今年北京出售的地塊為例，其中大約有三分二是包含商業的混合類用地．同時，住宅市場總有增長放緩的一天，屆時萬科如何繼續維持高增長和股東回報，就要靠商業地產，作為在高周轉住宅項目以外的中長期項目補充．
據了解，萬科的商業地產發展模式主要參照香港領匯的社區商場、新加坡的鄰里中心和國內的購物中心，其商業地產項目分三條產品線：萬科廣場系列(定位為區域型購物中心)、生活中心系列(主要針對集中型社區商業)、鄰里家系列(主要針對社區商業街)．金隅萬科廣場屬於萬科廣場系列首個項目，該廣場位於北京新城區域，當地沒有購物中心，因此填補了區域空白．
據悉，萬科將積極拓展商業地產業務．為了避免對資金周轉、回款速度及股東回報產生不利影響，萬科正探索效法新加地凱德商用的”輕資產”模式，將商業地產項目資本化．所謂凱德”輕資產”模式，是指在商業地產項目的不同發展階段引入不同基金，以減少資本性投入，並在各個環獲取收益，例如在項目開發階段，引入短期私募基金共同開發．然後在項目開業後的培育階段，引入商業基金接手．到項目培育成熟後，再轉讓給長線房產投資信託基金(REITs)．凱德在不同階段宦都會參股，以獲得股權收益．更重要的是，凱德自始至終都能獲得項目管理、資產管理和物業管理的收入．
萬科和領匯合作，相信是想借助其房產投資信託基金平台和商業零售物業管理經驗，實現”輕資產”模式，四兩撥千斤．
市場經瑋度 - 黃瑋傑 舊文
