置業信箱──銀主盤未必有著數
問：我今年30歲，單身，月入三萬多，阿媽成日話我樓都無層，追女仔會好蝕底，叫我平平地都買番層樓，但係我覺得樓價升左咁多，依家走去買樓好唔著數。
有一日行街見倒街招寫住銀主盤拍賣，比市價平好多，於是就有買銀主盤既念頭，不過聽人講買銀主盤好煩的，到底要注意些甚麼呢？
答：坊間一般的心態是銀主盤的買家需要承擔除差餉、銀主接管物業後的管理費及地租外的欠款，及與欠款相關的法律費用，例如長期拖欠管理費的追討開支，加上買賣條款及相關手續比一般樓宇買賣複雜，所以一定要比市價平才能賣出。
可惜這是美麗的誤會，因為銀主行使權利把抵押品，即銀主盤出售時，必須對原業主負上信託責任，即是盡力以市場上的最高價值賣出物業，避免對原業主不公平，因此最常見的情況是透過拍賣方式賣出銀主盤，心水清的朋友也會留意個別拍賣物業因不到價被收回，就是銀主認為拍賣價比估值仍有一段距離。
銀主另一個不隨便平賣的原因是避免製造尷尬，因為隨便平賣等於製造空間給新買家獲利，雖然現時有SSD減少短炒獲利空間，但不代表沒有短炒誘因，這個誘因對銀主而言是一項不利的有力証據，結果銀主不會隨便低價賣出銀主盤之餘，通常都會在買賣合約上追加一項限制買家轉售物業的條款，條款內容通常為：買方在成交前不得將物業全部或部份轉售或將本合約的權益轉讓他人。
上述追加條款一方面保障銀主及原業主的權益，另一方面卻令買家失去因特殊情況下如周轉困難需要賣出物業的靈活性。買家要特別留意。
另外，銀主盤的買賣合約也有數項額外條款，如買家不可就物業業權提出反對或質詢、不可對物業結構合法性提出任何質詢或反對等，都傾向保護銀主及原業主，買家如沒有留意相關條款，在購買物業之前沒有諮詢專業意見的話，就有可能因為業權不完整或有僭建物令到銀行拒絕承造按揭。
既然銀主盤沒有多大誘因減價，而內裡又隱藏複雜的條款，加上潛在的負債，對普羅大眾而言絕不是好的購入目標，倒不如物色平價上車盤。
三十歲單身人士有三萬多月薪都屬於小康水平，如家庭負擔不重，承造九成按揭供款額不超過月入45%的話，每月可負擔供款為13,500元，這個購買力可以買層三百萬左右的上車盤。現時得寶花園、河畔花園、沙田第一城等屋苑入場費都是三百萬以內，絕對是你負擔範圍，實在無需打銀主盤的主意。
趣遊樓市 - 脫苦海 舊文
