C觀點 - 施永青
樓價醞釀有變
2014年11月21日
本港樓價仍高踞不下。
佔中行動對各行各業都造成了一定的影響，原先市場預期樓市亦難倖免。但現實卻是樓價不但未見明顯回落，而且還屢創新高。是甚麼原因導至這樣的情況呢﹖
我認為最重要的因素是供不應求的情況一時間無法改善。過去五年，平均每年的私人住宅落成量只有9,684個單位。但單是每年的內地新移民，以每日150人計，就達54,750個。香港現時一個家庭平均只有2.9人，單是要容納這批新移民，就要18,879個單位。加上本地的人口增長與改善居住環境的需求，之前的供應明顯不足。在供不應求的情況下，租金無可避免會持續上升。租金上升令樓宇的業主不願意隨便減價賣樓，賣不出可以收一段時間租再算。
此之所以，香港的政治與經濟因素都在轉壞，但樓價依然高踞不下。不過，我認為這樣的形勢不一定可以長期持續，因為政府已著手增加供應，2014年有機會增至18,000個，之後會逐步增加至20,000個。連同公屋與居屋，有機會達35,000個，應可滿足新生家庭的需要，對樓價應有舒緩作用。
此外，種種跡象都顯示，香港樓價已漸與市民的購買力脫節。03至05年期間，樓市剛復甦，市區的樓價尚很便宜，所以用家都選擇買市區樓，因此市區樓價升得比新界地區的樓價快。現在市區樓已經很多人買不起，唯有轉向新界。但最近新界樓的價格亦開始急升，如果升到普通用家都買不起，那即使很多人對樓宇有需求，也不可能把這些需求全都變成有效需求。屆時，樓價就必須回調，去適應買家的購買力。
再者，近期二手市場的小業主心態依然強硬，只有發展商較願意減價，交投較集中在一手市場。一手市場賣的多是樓花，買了仍未能住，結果，換樓客只能買入，暫時不能賣出原來尚在居住的單位；以至需求提早顯現，供應卻被延後至新樓入夥後才有機會展現。
因此，我擔心，現時他們買入的樓花，一旦入夥，就會有很多人需要在二手市場放盤。由於這種放盤是集中在某一個時段一起出現，對市場會有一定的壓力。樓價可能因而掉頭回落。
這種情況以前不會發生，因為以前二手的交投遠比一手多，在二手市場換樓，可以隨買隨賣，對市場的衝擊不大。但現在卻變了，買家先買入樓花，待樓花入夥後才在二手市場上放盤，導至放盤的時間相對集中。在競相脫手的情況下，樓價有機會掉頭回落。
這種情況可能在明年下半年出現，如果碰到美國加息，或中國經濟進一步放緩，那下調的壓力就會更大。投資者對此宜先作好心理準備。
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