C觀點 - 施永青
旺細價樓 已近尾聲
2015年01月07日
去年香港樓價，在多重印花稅與佔中的影響下，仍出乎意料地上升。中原城市領先指數，由119.07點升到132.45點，升了11.24%。其中反映新界西的細價樓指數升得最多，由99.93點升到116.08點，升了16.16%。
出現這種情況的原因，首先是由於長期供應不足，用家別無選擇，令賣方可以擇肥而噬。至於新界西的細價樓為甚麼會升得特別快，一個原因是之前它升得少，現在是追落後；另一個原因是這類樓的銷售對象主要是首次置業者，他們不用交太重的印花稅，所以較樂意在這段時間入市。
不過，若然市場上其他類別的樓宇賣不起價，獨旺偏遠地區的細價樓，那就不是好現象，表示樓市的升勢已近尾聲。投資者宜密切留意。
一般而言，買豪宅的人對價格上升的適應力較高。因為買樓只需動用他們財產的一部分，升得再高一點，他們也負擔得起。但買細價樓的人，買樓往往要動用全副身家，還得向銀行大舉借貸。他們的買樓能力，受制於他們的工資升幅與儲蓄積累，升多了就負擔不起。
因此，即使供應在短期裏無法增加，供不應求的情況亦會改變。因為，對價格有影響的供不應求，只計算有效需求，而非一般意願上的需求。香港人哪個不想有自置物業？但買不起，就沒法對市場起作用。所以，若是樓價上升，市場上的有效需求就會減少。這種影響對細價樓市場尤其嚴重。
此之所以，之前市區的細價樓上升的時候，我預期升勢尚會持續。因為當市區樓貴到大部分人都買不起的時候，還可以去新界買，市道還可以繼續興旺。但現在已升到新界細樓，再升下去，就沒有更便宜的香港樓可供替代了。
現時市場一片熱鬧，大家可能沒有留意危機已開始潛伏。但當新界西的細樓指數逐步與整體的領先指數拉近時，細樓的升勢亦會遇到阻力。我預期，這種情況可能會在今年的下半年出現。
自從有了額外的印花稅之後，市場上的投資者無疑少了很多。但由於今年樓價升勢持續，市場已由升到不相信，發展到升到迷信。大家都以為升勢可以沒完沒了地持續下去，連那些沒有即時需要的人，也會提前買樓。我們遇到很多家長都在為子女預先買樓。這等如市場已在預支購買力。
購買力今天被透支了，將來就會少於預期。因此，市場一旦逆轉，跌勢就很快會轉急。老子說：「福兮禍所伏。」當此大好形勢，大家可不要讓勝利沖昏頭腦。2015年投資地產，策略仍以保守一點為妙。
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