樓價高企發展商看俏
2015年05月19日
過去一個月，市場憧憬美國經濟數據放緩或令聯儲局推遲加息，主要香港地產股升幅介乎2%至9%，表現優於恒生指數(同期-0.2%)。我們看好下半年發展商的股價走勢，預期樓價上升帶來重新估值及一手樓銷售上升。相反，我們對收租股則較為審慎。
樓
價方面，去年第四季，部份市場分析員預期今年樓價將會下跌，幅度介乎5%至15%，這亦是發展商股票估值維持偏低的原因之一。現時發展商的股價較資產淨值有31%的折讓，折讓程度較周期的平均值20%為深，反映估值低企。不過年初至今，本港樓價錄得6.7%升幅，我們認為，聯儲局今年12月開始加息，加息步伐或相對緩慢，由加息開始的一年內利率升幅或為75點子，若稍後加息後本港樓價仍然企穩，將會為市場帶來驚喜，有機會提升發展商的估值。
收租股前景較審慎
我們認為，除加息的因素外，未來新樓供不應求的情況或會對樓價帶來支持。政府預測2015年及2016年全年新住宅供應分別為13290間及20140間，而我們預期2017年供應或跌至只有14000間，相對於每年超過21000間的房屋需求，顯示2015至17年期間，供應短缺有機會達每年6000間。全年計，我們預期，今年整體樓價或按年升一成。
新盤銷售方面，受惠政府加快預售樓花，發展商今年有更多可作銷售的單位，現時已有9372個單位申請預售樓花。我們預期今年一手住宅銷售有機會升至1.8萬至2萬間，是2004年以來的最高水平，較去年增長一至兩成。
收租股方面，內地收緊一簽多行的政策會影響本地消費市場，預期在黃金地段商店的租金跌幅或高達一成。同時，債息上升亦令收租股和房地產投資信託基金的吸引力下降，預期今年年底，美國10年期國債孳息率或升至2.45厘。由於在經濟改善的情況下投資者一般願意承擔更多風險，因此我們預期於加息周期內，香港地產發展商的股價表現普遍或會優於收租股。
花旗環球個人銀行服務投資策略及研究部主管
張敏華
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