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2015年7月7日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年7月7日

置業安居 - 曾淵滄 2015年7月7日


【置業安居】租金急升的背後(曾淵滄)
幾個月,香港住宅租金有顯著上漲的現象,而租金的上漲使到部分租住房屋的人決定買樓,以免受業主「剝削」。

今年續租的租客感到加租壓力特別大。一般而言,住宅租約多是為期兩年,因此,近日簽的新租約是與兩年前的租約比較,租客們很自然地就感覺到租金大幅上升。因為

那是兩年市場租金升幅的總和一次過加上去,例如一年租金上漲10%,兩年就該上漲20%。

樓價租金互相影響
租金上升幅度大的另一原因是上車盤及細價樓的樓價也大幅上升了,上升的理由自然是因為剛性需求:一群沒買過樓的人一心想當業主,他們也許拿不出首期的付款, 但是在父母的協助之下,他們勉強上了車。勉強上車自然是只有能力買細價樓,而所謂細價樓是指400萬元以下的樓,近幾個月,租金漲得快的樓實際上也是這類細價樓。因此,也不知道是租金上漲推高樓價,或是樓價上漲推高租金,反正,兩者是相互影響的。

近期,除了自住的上車一族之外,也開始有人買入細價樓收租。買細價樓收租,租客也比較容易尋找,因為低過一萬元月租的樓在香港可以很快租出去。買樓投資,自然得付雙倍印花稅,幸好,印花稅的稅率本身是依照樓價買進的,細價樓的印花稅稅率本來就比較低,雙倍印花稅也高不了多少,投資者認為以香港土地不足的條件來看,特區政府在數年之內撤銷雙倍印花稅、 額外印花稅、買家印花稅的機會不大。

辣招降高價樓需求
不論早買遲買,都得付這筆額外的印花稅,多了人買細價樓收租,無形中又推動細價樓樓價的上升。另一方面,從供應來看,目前推出市場的樓花,是細價樓價格未起飛之前開始建的;那時候,地產商也未估計到細價樓的呎價會飛升。因此,當時新建的樓盤,也就成為今日新的樓花供應。

細價樓並不多,今日新樓不論遠近,呎價皆過萬元,300萬元能買多少呎的樓?有不少地產商在這段時間推出300萬的新樓花,呎價過萬元;300萬元只能買到300平方呎的新樓花,300平方呎的新樓花供應也不多,地產商知道此類樓盤很缺乏,呎價也自然不止1萬元,至少收1.2萬元。

在國家主席習近平上台之前,中國政府未打貪,而香港政府也未推出針對非香港永久居民的買家印花稅。因此,當時最熱門的樓是豪宅,是樓價千萬元以上的高價樓。習近平打貪再加上買家印花稅的雙重打擊,高價樓的叫價無法再上升。

近日有高價新樓盤推出市場,反應一般,出售的速度不快,相信再過不久,剛剛買入土地的地產商就會設法多建小單位,希望呎價可以賣得高一些。不過,當每個地產商都如此做時,未來細單位供應大增,呎價不一定可以賣得高。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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