即市新聞
13/10/2015 11:16
《神州樓市－程澐》９３０新政刺激有限房企購地熱情不減
《神州樓市》「十一」長假前的最後一個工作日，樓市再度迎來「９３０新政」。由於政策
邊際效應的減弱，加之今年「３３０新政」後的二季度市場成交已經攀至高峰，因此今年第四季
度市場較難重演去
年行情。１０月各地市場開局表現尚可，新房及二手房成交量均好於去年同期
。然而上周滬穗深中原經理指數卻不漲反跌，表明房地產專業經紀人士對新政後的市場預期較為
謹慎。然而，實力房企依然保持購地熱情，上周多城市土地市場均現火熱成交。
＊９３０再出樓市新政刺激市場不遺餘力＊
「十一」長假前的最後一個工作日，房地產市場時隔一年再度迎來「９３０新政」，四大部
委聯合發布兩大政策檔，分別針對住房信貸以及住房公積金的政策調整。非限購城市首次購買普
通住房的商業貸款最低首付款比例下限調整為２５％，這一比例已經多年維持３０％未變。
２０１４年「９３０新政」後，當年第四季度迎來成交量節節攀升。而單從「十一」長假期間中
原成交數據對比來看，今年「９３０新政」對市場的刺激作用明顯小於去年。這一方面由於政策
邊際效應的減弱，另一方面則由於今年「３３０新政」後二季度市場成交已經攀至高峰，需求已
經提前釋放，因此第四季度較難重演去年同期成交明顯衝高的行情。
「十一」長假後，上海市政府提出要保持房地產市場健康穩定發展，強調控制房價是重要的
調控目標。在全國各地積極托市的政策環境下，上海此番表態還是引起多方關注。上海市委書記
韓正還同時指出，必須堅定不移下決心減少經濟增長對房地產業的依賴。從目前上海房地產市場
表現來看，本輪房價漲幅僅次於深圳，近期宅地成交樓面價更是屢屢刷新區域紀錄。此次上海市
政府並未提出具體調控措施，僅要求調整土地供應結構，因此對市場影響有限。
此外，１０月１０日，在全國棚戶區改造工作電視電話會議召開之際，李克強總理作出重要
批示，指出各級政府要把棚改放在民生工作的突出位置，進一步加大財稅金融支持力度、創新機
制吸引社會資本參與，從而為保障和改善民生、促進經濟社會發展作出更大貢獻。在當前商品房
開發建設投資萎靡下滑的形勢下，棚改房作為拉動房地產投資的作用被進一步強化。
＊市場信心未現大增實力房企購地積極＊
１０月份各地市場開局表現尚可，新房及二手房成交量均好於２０１４年同期。中原監測的
４０個城市數據顯示，１０月前１１日新建住宅成交面積較去年同期上升１５％一線及二線城市
分別上升２２％、２７％，但三四線城市則下降２８％，城市分化依然嚴峻。二手住宅市場表現
同樣好於去年，中原監測的２１個城市數據顯示，１０月前兩周二手住宅成交面積較去年同期大
增１１５％。但上周中原經理指數表現略顯意外。同樣作為「９３０新政」發布後的第二周，去
年同期四大城市中原經理指數均環比明顯上漲，漲幅在８﹒１７至１７﹒９２個百分點之間。而
今年新政發布後，四大城市中原經理指數僅天津環比上漲，滬穗深卻不漲反跌。其中原因之一是
部分城市目前指數絕對值較去年明顯提高，但也體現出房地產專業經紀人士對新政後的市場預期
較為謹慎。
土地市場依然保持升溫態勢。上周，上海、福州、廣州的土地市場值得關注。廣州成交４宗
宅地，成交總額共計３０億元，其中白雲區３宗地塊樓面價均超過１２０００元╱平方米，購地
房企包括越秀、華潤置地、保利地產。上海松江、青浦各成交１宗高溢價含住用地。其中，上海
松江泗涇地塊以２３﹒１總價被同濟科技子公司競得，溢價率７１％。該地塊樓面價達到
２０５３０元╱平方米，對比目前周邊項目均價，未來利潤空間或將有限。上海青浦盈浦地塊則
由新城競得，溢價率高達１９１％，樓面價１６９７４元╱平方米，與今年９月成交的同區域地
塊價格基本持平。此外，福州鼓樓區１宗含住用地以３３﹒４億元總價被保利、首開聯合體競得
，溢價率４５％，刷新福州今年以來地塊成交的總價紀錄。今年下半年以來各大實力房企已持續
在重點城市土地市場明顯發力，此輪購地熱情有望繼續保持。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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