內房股後市還看國策
2015年12月22日
國家主席習近平和總理李克強，過去數周分別發表講話，均提及支持內地房地產。而受惠中央支持樓市措施，第三季至今，內房股表現顯著優於大市，例如中國海外(688) 和華潤置地(1109) ，升幅達16至23%，同期恒指升幅只有4.5%。我們預期，政策支持、樓價復甦、和保險
商入股房地產企業這三大因素，或有望帶動內房行業造好。
國家主席習近平，已在11月份的中央財經領導小組會議上，提出「四個殲滅戰」，即化解過剩產能、開展降低實體經濟企業成本行動、化解房地產庫存和防範化解金融風險。當中，樓市「去庫存」或有利地產商的銷售，而促進農民購房，或是政策的着力點。
我們認為，中央或透過早前公佈的居住證政策，和二孩政策，達到樓市去庫存目的。居住證政策方面，由於民眾凡居住在非戶籍地方滿半年以上，可以申請居住證。取得居住證後，如果達到某些條件，例如達到參加社會保險計劃有一定年數，便可把居住證轉為城市戶口。在中國的13.7億人口，55%或7.5億人是在城市生活半年以上，只有37%或5.04億人具城市戶口。這兩者之間的差距主要或為農民工，即2.5億人。政策或有利於帶動這些農民對置業方面的需求，亦有利樓市去庫存。
樓市方面，經今年人民銀行降息降準，以及下調內房首付後，內地樓市明顯出現復甦。例如，最新數據顯示，中國11月份平均樓價按年升0.9%，是連續兩個月錄得升幅。整體而言，主要房地產發展商1月至11月份銷售按年增長16%，有機會達到我們所預測的14%增長。我們亦預期，2016年房屋銷售按年或增長12%，內地地產商盈利有機會按年增長8%。
留意房地產商財務風險
此外，安邦保險本月購買遠洋地產20.5%股權後，我們預期，保險公司增加對房地產企業股權的空間很大。現時的保險公司，只是投放總資產的14%(即14.9萬億人民幣)用作股票投資，當中只有1000億人民幣是投資在A/H股的物業企業。我們預期，往後更多保險公司，或會增加購入內地房地產商股權，作為其投資策略。
風險因素方面，要留意內地房地產商的債券相關風險。在疲弱的經濟環境下，銀行貸款途徑減少及疲弱的消費者信心，有機會拖累房地產發展商財政狀況。另外，部份信貸評級為BB級的中國房地產發展商債券，由於投資者早前在低息環境下，買入這類公司的債券以追求利息收益，令這些債券價格上升。但現時孳息率已跌至歷史低水平，估值相對較高，所以須留意相關風險。
花旗銀行環球個人銀行服務
投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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