【置業安居】地產商可左右供應 (曾淵滄)
新盤Savannah推出市場，表現不錯，這說明只要地點不錯，地產商還是有能力掀起買樓的慾望。近日，多個發展商申請預售樓花的許可證，這說明今年下半年，樓花供應可能會大量增加，也因此，傳媒評論都說，今年下半年樓價會進一步受壓。
不過，從Savann
ah的表現來看，地點好的新樓是有支持力的。近日申請預售樓花的兩個重要的樓盤皆是地鐵站上蓋，一是南昌站、二是荃灣西站，這兩個地鐵站更是屬於市區站，受歡迎的程度一定比較高，今年下半年，當這兩個新盤推出時，說不定還會掀起熱潮，南昌站上蓋也很可能是未來幾年內唯一在市區中心地段的地鐵新樓盤，香港九龍市區的可發展大型地段的確是很少了。
市區新盤買少見少
連市區重建局的發展速度都下降了，理由是重建項目會出現重大虧損的，市區重建局以非常高價買入舊樓，重建後想獲利的唯一方法是把原址建得更高，由4層高的唐樓變40層高的豪宅。但是，市區交通擁擠，基本生活設施配套追不上，使到市區重建在重建時由4層樓變成40層樓的計劃受阻。
如果重建後的地積比率不變，依然只能重建成新的4層高的樓房，怎能不虧本？市區重建既然困難重重，就很難找到新的土地提供新的樓盤，看看過去幾年推出的新盤，將軍澳算是最靠近市區的盤，也可以稱為市區盤，餘者都在新界偏遠之地。
因此，市區大型新樓盤是很缺乏的，南昌站及荃灣西站是大型發展項目。地產商一定懂得利用地點的優越性造勢，讓買樓的人不會擔心供應太多。當然，在地點特別吸引人的新盤推出的同時，其他樓盤自然要避一避，或提早推出或推遲推出。
財力雄厚善價而沽
近日，政府說未來3、4年會有潛在的新盤供應數目超過9萬夥，這是假設地產商在可以推盤的時候，就會第一時間推出新盤。不過，目前地產商皆財力雄厚，加上利率長期低迷，地產商持有樓盤不賣的成本相對較低，這使到地產商更有條件自己決定何時推出新盤應市。舉個例子，去年元朗有個新盤應市，地產商在2010年買下那幅土地，理論上在2013年已經可以推出市場，但是，地產商卻推遲兩年才賣，賣到更佳的價格。因此，我們只能說未來3、4年最多會有9萬多夥新樓盤供應，但供應量最終取決於市場的消化能力。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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