立論：從大刁分析地產股
■山頂歌賦山道一豪宅物業，由莊士機構持有，傳聞買家為深圳華南城股東陳紅天。 資料圖片
日前，市場接連傳出兩單重大豪宅轉讓傳聞，涉及金額逾40億元，其中一幅呎價創全球住宅歷史新高，無獨有偶，據報兩位潛在買家均為國內投資者。兩單交易未必具指標作用，但相關新聞或刺激投資
者對持有本港罕有地段，高級住宅項目之上市地產股的興趣。
其中一幢物業位於淺水灣道28號，業權為新法書院王氏家族擁有，實用面積5,957方呎、佔地高達2萬平方呎，按售價約20億元計，實用樓面呎價高達33.6萬元，按佔地面積計約10萬元。
另一豪宅物業位於山頂歌賦山道15號，由莊士機構（367）持有，傳聞買家為深圳華南城（1668）主要股東陳紅天。受相關消息刺激，莊士機構昨股價單日急升32%至1.32元。前晚已出通告證實相關物業正獲洽商，惟尚未就可能進行之交易訂立任何確實協議。投資者暫未能判斷傳聞中的21億元交易是否最終價。
若交易獲作實，交易金額幾乎等同昨日急升32%後的公司市值。相對該幢六層高住宅佔地1.8萬多呎及實用面積9,212呎，地價及實用樓面呎價分別高達11.4萬元及22.8萬元。莊士機構於2006年僅以1.66億元購入該幅地皮，即使連同建築費、利息及稅項，獲利亦非常可觀。
除持有上述待售物業外，莊士機構還持中環幹諾道莊士大廈、彌敦道莊士倫敦廣場、深水灣香島道37號A屋、紅磡「逸酒店」，及多項在建中的本港及國內發展項目，昨收市價只及每股賬面值0.28倍，而集團持有之多項物業及項目，或像歌賦山道物業般，實際市價或遠高於賬面值。
大昌酒店項目有價
莊士機構的企業管治水平，素來不在聲譽好的行列。集團早年有連環供股向股東伸手集資習慣，而最新一次集資活動為旗下莊士中國（298）今年較早前的二供一集資活動。莊士機構股票之市值，長期遠低於其資產淨值，相信不容易大幅縮窄。不過，每逢有足夠爆炸性的交易出現，總有饞嘴的老饕夠膽「拼死吃河豚」。
其實除莊士機構外，本港上市老牌地產股中，亦有不少持有山頂或南區豪宅。其中持有山頂賓吉道3號多幢排屋、淺水灣「R.B.L.1165」地段樓面面積4.2萬呎在建中豪宅，及尖沙嘴喜來登酒店35%業權的大昌（088）可能較受國內投資者注目。若大昌屬下酒店項目按市價入賬，其截至去年9月底賬面值約每股16.73元，較昨收市價高約2.75倍。
大昌的折讓沒有莊士機構那麼高，是因其企業管治紀錄較佳，小股東頂多只會投訴管理層行政效率遠不及一眾藍籌地產商，即使股東資金運用效率低下，大股東還是不太樂於將過剩的股東資金派息。
利益申報：作者關連人士持有大昌股份
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽
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