花旗看天下 - 張敏華 2016年10月4日
地產股回報跑贏整體樓價
2016年09月27日
上周聯儲局公佈議息結果，當局維持利率不變，並下調明年加息次數的預測，消息支持恒指上周升1.5%。但昨日，投資者開始擔心美國總統大選，令政治不確定因素增加，加上內地「十‧一」黃金周前夕，恒指最終下跌369點，抵銷上周累積的升幅，收市報23317點。
雖然美國總統大選，短線可能增加市場的波動性，但我們預期，在低息環境下，部份利率敏感股的表現可能相對理想，例如是香港地產股。
近期關於香港地產股的報道，大部份都是利好消息。例如，早前長實地產(1113) 以高於市場估值30%，投得沙田九肚山地皮，4年來首次成功投地。另外，新盤開售反應熱烈，例如新鴻基地產(016) 的Grand YOHO及中國海外(688) 的啟德一號，均出現大規模超額認購。
消息無疑反映發展商及置業人士，均看好香港樓市前景。隨着住宅交投氣氛改善，二手樓成交量上升，及按揭利率維持低迷的情況下，我們預期香港樓市及香港地產股，或進一步有正面發展。花旗預期，今年香港樓巿出現先低後高的走勢，下半年有機會反彈8%，全年樓價平均上升3%。
樓價由3月低位累積上升9%，投資者現時可能在掙扎，應該直接買樓，還是投資香港地產股。我們認為，投資者可以從兩方面考慮。首先，是回報率方面。根據差餉物業估價署資料顯示，7月份私人住宅的租金回報率，平均為2.2至3厘，低於恒指地產股分類指數的預測股息率為3.4厘，部份大型地產股更有4厘以上派息，反映地產股息率回報較吸引。
其次，參考過去5年的價格走勢，地產股表現亦明顯較住宅樓價指數優勝。中原地產城市領先指數，過去5年累積39%升幅，但同期恒指的地產股分類指數升幅，接近60%。地產股的好處，是交易成本較低和流通性較高。計算股息及股份回購在內，恒指地產分類指數的總回報更接近90%。風險因素方面，例如一旦特朗普意外當選美國總統，政治不明朗因素可能影響市場投資氣氛，可能拖低地產股。但最重要還是要看美國加息步伐，現時聯儲局官員預期，2017年可能只加息兩次，低息環境仍然對本港樓巿和地產股有支持。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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