【置業安居】「息魔」Vs 樓市（曾淵滄）
過去兩三個月，市場普遍認為，美國聯儲局在今年12月加息的機會大增，也正因如此，美元長期國債利率開始上升，到了11月8日，美國共和黨的特朗普（Donald Trump）當選美國下一任總統之後，12月加息的預期又再升溫，而這次更是大幅度升溫。
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本市場估計，民主黨的希拉莉（Hillary Clinton）會當選，市場估計如果希拉莉當選，會繼承同是民主黨奧巴馬（Barack Obama）的緩慢逐步加息政策。但是，特朗普當選改變了這項預期，理由是市場預期特朗普會大搞基建，投資於實體經濟會導致通脹，有了通脹就需要加息，於是加息預期在特朗普當選後大幅升溫。現在，美國三十年期國債孳息率已超過3厘，而十年期國債孳息率也超過2.25厘。
加息環境影響性各異
加息預測升溫不代表一定加息，但是已影響投資市場，香港股市中，息口敏感股如地產股、公用股、房託股的股價下跌，但樓價是否受影響則暫時仍未看到。樓價的反應比股市的反應慢得多，要等到利率真的加了才會有反應，也不是一加息，樓價就跌，還得看加息的時候，其他影響樓價的因素有甚麼變化？
以特朗普當選前的情況來估計，加息會導致樓價下跌。因為投資者是在沒有通脹的環境下對加息的評估，但是，特朗普當選後，通脹預期與加息預期同樣的升溫，如果通脹的比率還大過加息的比率，樓價不但不會下跌，還會上升，一直到加息的比率比通脹還高，樓價才會轉升為跌。
樓價後市去向不太悲
過去幾十年，市場上有大量歷史資料可提供我們參考，過去幾十年，加息周期開始時，樓價是上升的。因為那時候往往是經濟增長速度也加快，通脹上升，通脹預期進一步升溫，樓價上升就是要追上通脹預期。
基於上述的道理，筆者近日也撰文說，不必對地產股太過悲觀，同樣的道理，也不必對樓價太過悲觀。
目前，影響、打擊樓價最有力的因素，依然是香港特區政府推出的新辣招。在新辣招之下，地產商已經被迫變相減價，即贈送15%的印花稅給買家，代買家交印花稅，這也等於是打折賣樓了。提供15%的折扣賣樓，第一家地產商給買家15%折扣的樓盤是長實地產（01113）發展的君柏，君柏是1,500平方呎的大單位樓盤，每個單位的售價都超過4,000萬元，原本就該交8.5%的印花稅，本來地產商也同樣願意提供折扣，現在就加多一點點的折扣，市場也正在注視反應，人人都在觀望。
與此同時，傳媒不斷地報道有人以首次置業的方式大手買樓，一口氣買好幾個單位，動用數以千萬計的資金。當然，這類買賣的宗數非常少，沒有代表性。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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