點石成金 - 石鏡泉 2017年1月11日
劉智傑大師看港樓
【晴報專欄】不少人都稱前滙豐銀行副總經理劉智傑為劉大師，因為大師意見的確精闢，看下文，你判斷。
《地產從此步入地獄之門》
此分析本可以在上星期給予大家分享，但因為星期五晚上美宣布非農就業數據，故了解清楚後，對美加息有更多的了解之後才貼上；為文亦稍長，要解釋沒辦法濃縮。
1.經濟帶動，通脹回歸，加息步伐加快
本來美國在12月加息之後，市場一直等待1月中聯儲局會議紀錄，希望找出一點端倪。而市場在這期間，債市已明顯反映，利率加與不加，已不是耶倫可以控制，加息只是遲早的事。因為2年債券收益超越1.2％，10年更達2.6％，利息上升加快。
美聯儲12月中的會議紀錄顯示，差不多全部議員都認為通脹在今年內會加劇，加上新總統特朗普的財政擴張政策，令加息的步伐更快。
加息步伐加快 內地資金被限制
本月6日剛宣布的就業人數，更加強耶倫加息信心，立刻反映在債市及黃金市場上，但加息令美元滙率更強，從而影響美國經濟發展，到頭來令美國經濟倒退，那是後話。
於前兩三天內，港銀行同業美元Libor 3個月拆息升破1％，是8年新高，市場已反映資金需求近況，全球利息向上再不是美國是否加息的問題。
港人如果採用美元及浮動利率作為樓按的，利息支出已經隨著Libor上升而加重。
不得不一提的，關於歐洲方面，歐洲製造業12月增長是2011年4月最快，德國PMI製造業12月指數升至55.6，自2014年1月最高，而意大利也升至53.2，反映歐元區經濟持續復甦，帶動通脹。
歐元地區本來是全球經濟最弱的地區，12月的通脹按年增長1.1％，自2013年以來最快，11月增加只有0.6％。德國尤其超乎想像，升1.7％。通脹一來，歐央行不得不去面對而加息。
2.內地管制資金外流。最新措施個人每年仍可換取5萬元人民幣的外幣，但要明確表示用途，更指定不得用作境外買房，證券投資，購買人壽保險和投資保險產品等等，令大陸資金來港斷裂，內地發展商積極來港搶地，如投地資金未能到位，清付投地款項，在港又籌不到資金，那會引爆樓市，令場面不可收拾。
內地有關部門，亦指定各大銀行，收緊企業向外轉移資金作海外投資，加緊查察銀行跨境交易。
另有消息指國企要把外滙全部上繳人民銀行結滙。
這些所有措施，會大幅收緊來港資金，進一步抽高銀行同業市場拆息。
環球債務成陰霾 港樓屬非理性急升
3.全球資金問題，在這8年寬鬆零息環境下，發債數量大升。根據彭博報道，全球債務，以trillions（萬萬億美元）計（數字免了，以防錯漏！）債務今年到期要refinance的，美國有3634b，要付出利息coupon 237b，中國有588b，coupon 12b，而日本則有1840b，coupon 75b。（所以我一關注的，不是中國債務問題，而是美國的龐大債務，錢從何來是個大問題！）。債務問題將會是資產市場爆破的最大真正的「黑天鵝」事件！
全球債券在12月底Q4，根據巴克萊世界債券指數，已損失慘重，下跌超過7％。
但歐元國債，負利率已到極限水平，因為歐央行可以購買的，是指定類別的債券，令到負利率達到以年息計為-5％，使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈！
如果全球中央銀行收緊寬鬆政策回歸正常如所說，哪來資金，為這些債務再融資，各方為了爭取資金再融資，不得不大幅增加利息，造成未可預料的後果。
4.香港樓價飈升，不知不覺已經有16年之久，曾蔭權任內8年，扣押土地不放，加上美國自2008開始寬鬆及零息政策，更逢內地放寬人流資金到港，買樓投資，時勢做英雄，令樓價非理性上升。雖然上升期很長，但並非因為經濟增長，個人收入大增，或人口爆升需求增加所造成。這一連串偶發性事件造成的大升，會再重複或繼續的機率有多少？（Randomness, Fooled by是由美國作家NN Taleb一書的書內提出的觀點，所作另一書The Black Swan，風行一時）。
故此，時勢可能是造成這十幾年上升的主因，如今這些因素消失，樓市會怎樣！
外圍因素影響大 恐成日本翻版
5.前面曾述，樓價已有結構性改變，政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯竭，通脹加劇，利息急升，更而美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突，一觸即發，已改變了樓市的大環境。
日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了二三十年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市最佳的樣辦。
大家有投資的要有適當的部署，這個浪甚麼時候到，當然沒人清楚，相信在12個月至18個月期內，隨時會爆發，到時處理，為時已晚。
劉大師提出日本樣辦，就算不跟足，跟1/4都死，你會怎準備。
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