【置業安居】樓價跌七成難再現
在1997年7月，中原城市領先指數（CCL）是100點，之後，跌至2003年沙氏期間的31點，再於2012年年初回升至100點，現在，最新的指數是146.8點。換言之，2003年至2012年的9年之內，樓價升幅是2.22倍，而2012年初至今的5年，樓價升幅
是46.8%。兩者比較之下，過去5年樓價升幅算是溫和，這與特區政府推出的打壓樓價的辣招有關。
股市拖累樓價下挫
與此同時，土地供應也於2010年開始增加，2003年至2012年樓價升幅高的主因是從2003年至2010年，特區政府都在限制土地的供應，當時的特區政府的最重要使命不是打壓樓價，而是推高樓價。2003年沙氏一役，樓價低殘、經濟蕭條，人人生活都不好過。負資產、燒炭更成為社會中最熱的話題。因此，2003年至2005年，樓價雖然回升，經濟依然很差。
當年，曾蔭權就在這個時候取代董建華成為特區特首，曾蔭權明白他是如何當上特首的。因此，開始的兩年自然努力地繼續控制土地的供應。2005年至2006年的兩年間，中原城市指數也算是平穩，到了2007年下半年，股市出現「港股直通車」的瘋狂炒賣，也推高了樓價。
不過，升勢來得突然，在曾蔭權政府仍未採取行動打壓樓價時，股市崩潰了，接下來是全球性的金融海嘯，在金融海嘯的壓力之下，樓價狂跌，中原城市指數下跌約30%，也是很驚人的。但是，海嘯來得快去得快，2009年開始時，樓價又恢復上升。
樓價自2009年上升了足足一年後，曾蔭權政府才開始感覺到香港樓價已經開始使到一般人想到難以負擔，也應該說，2010年才是土地供應開始增加的一年。2010年開始策劃增加的土地供應，應該在今年開始入夥。而從2010年至今，樓價也出現過兩次調整，一次是2013年，另一次是2015年年中至2016年年初。
股市未現崩潰危機
打壓樓價的辣招在曾蔭權離任前也已經推出，梁振英上台後再加強。不過，細心觀察2013年與2015年下半年樓價的下跌，如其說是受辣招的打擊，不如說是受股市打擊更貼切。2013年，美國時任聯儲局主席伯南克（Ben Bernanke）宣布，將放棄量化寬鬆政策並開始加息，於是股市大幅下跌，股市跌、樓市跟著跌。
2015年的情況也一樣，2015年年中，香港股市出現「大時代」之後，「大時代」的崩潰促使樓價下跌，到了2016年年初，中國股市出現「熔斷」危機，股市出現終極一跌，之後就是連續回升，樓市也在股市回升之後的兩個月見底回升至今日。
近日，不少地產名人都不看好2017年的樓價，暫時而言，筆者依然看好，理由是仍看不到股市有崩潰的危機，而供應也是無法在近幾個月可以大幅增加。特首梁振英與財政司司長陳茂波都很努力地尋找土地供應，但阻力很強，效果有限。因此，未來盡管供應有所增加，但已不可能再出現當年樓價下跌七成的事。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
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