打險資 水湧港 有景轟
2017年02月27日
上周五港股回吐149點，恒指處於高位回吐的唞氣階段，但本地樓市並不平靜。港島南區一幅海景地皮，由龍光地產(3380) 及合景泰富(1813) 聯手以168億元投得。不但再出現百億地王，成交樓面呎價高達22000元，比市場預期的上限還
要高出四成，相當之癲。
這個地價貴過貝沙灣現貨，還要注意貝沙灣個區有豪宅格局，新地王個區亂啲，比不上貝沙灣，所以地王價錢明顯係「麵粉貴過麵包」。南區地王樓宇落成後，估計要每呎要賣31000、32000元才可打和。地價創出癲價，往往會令人想樓市爆破的時候。
麵粉價錢貴過麵包
回歸以前，信和(083) 以118億元投得現時南灣半島地皮，當時就是一個癲價，樓市不久便爆破。事情發生在1997年3月25日，該幅小西灣住宅地皮，由信和在拍賣場上高底價87%投得，樓面呎價5139元。同年7月香港回歸，10月股災，樓市爆煲，後來信和成功向政府改圖則，增大地積比率至10倍，建築面積增逾兩成，每呎地價下調至4500多元。但項目2000年發售，首批單位建築呎價只是4288元，仍要蝕讓。
鑑古知今，投地出現癲價，麵粉貴過麵包，樓市泡沫嚴重。發展商理論上是最熟悉地產市場的人，他們投資會比較冷靜，識得計數。到連發展商都忍不住以超高價搶地的時候，一般意味他們非常看好樓市後市，也是樓市最瘋狂的時候。
看今次幅地皮，由內地發展商投得，情況變得複雜一點。回顧過去五年，特首梁振英上台以後，聲言要增加土地供應。由於政府不容易搵到可供拍賣的土地，四圍插針起樓之餘，只好挾港鐵這些有大量土儲的公營機構，要求它們加快推出土地。例如將軍澳日出康城站，港鐵將原本計劃分10年慢慢推地，結果在政府力谷下，在三幾年內全部推出。
政府加速推地，希望藉此推低樓價。本地發展商初期採取抵制態度，投地很不積極，出現流拍危機。其後內地發展商進場，2013年6月推出的包括首幅位於啟德的「港人港地」就由中國海外(688) 獨家投得。由於單位有只賣給港人的限制，去年8月推出首批「啟德壹號」單位，中海還擔心賣不出，開價不敢進取，結果市場反應超乎意料之好。由中海投地到賣樓的策略，顯示國企進入本地地產市場，還是略顯審慎，不算太癲。
內保外貸 調資香港
內地的民企來港瘋狂搶地，她們是否真的這樣看好香港樓市後市，還是有其他的考慮呢？我和一個內地發展商談過，他提出了一個香港人較少注意的角度，就是內地的民營企業想調錢來香港。自去年初人民幣大跌後，中央控制資金外流，愈來愈嚴。以前，內地資金很容易透過地下錢莊，調來香港，現在難度日增。在這種情況下，錢如何可以移來香港，成為大家很關心的課題。
隨後就見到很多內地財團，做地產的；沒有做地產的，都激進地在香港投地。內地發展商朋友說，個別開發商如何考慮外人不知，但一般來說，在香港投地，是名正言順的投資。投到地之後，便可以安排資金要來香港，一個方法就是「內保外貸」(即以國內資產作抵押擔保，在海外貸款)。做法是找中港兩地都有業務的銀行，把國內資產，甚至現金，抵押給銀行，然後在香港借取港幣。當然，這種做法要支付手續費和較高利息，但可以把較大筆的錢間接調到香港。這些錢來到香港以後，都會留在本地，不會再返回內地。若調來的資金夠多，足以支付地價，還可以把香港的地皮再拿去按揭，足夠用作建築費之餘，還可以套現一筆資金，變相令公司在香港劃出一個可以自由調動的資金海外小金庫。
北水南流 短炒成風
部份內地企業投地時便變得非常進取，志在必得。本地發展商可能要計得比較足，要計到有兩、三成利潤，才以此換算成投地落標價；內地企業不需要很高回報，即使沒有甚麼賺頭，都照樣落注，願以超高價投地。這樣的投地價，不可以作為量度發展商能否獲利的標尺，不可以假定投地者估計樓市還可以升多三、四成。在近期多次投地，很多本地發展商的最高投標價，比內地發展商或民企的入標價，還要低了四成甚至更多。瘋狂背後，各有盤算。
嚴打險資 北水避港
內地資金要調來香港，各有前因，不足為外人道。令我對香港中線的投資市場，暗生戒心，主要是擔心到今年下半年，無論是股市或者樓市，未必仍像今年上半年這樣好。股市和樓市不同，企業不能在內地以「炒港股」來立項，借此調錢來港。但港股今年首兩個月，一反常態，表現良好，跑贏內地股市。炒作資金主要來自內地。無論留在香港的大陸水，或者是北水南下，但炒作主力都是內地資金，因種種原因留在香港。
有內地朋友同政治角度去解釋這個狀況，說今年第四季中國將召開十九大，習核心將會進一步大幅換班。過去的金融體系，比較少習派的人，現正逐步改組。去年年頭習核心就親點劉士余做中國證監會主席。
在內地金融監管部門更生換代之際，以保險資本為代表的「野蠻人」，去年到處出動獵食，跳最後的探戈，最突出的是寶能系(旗下險資是前海人壽)敵意收購萬科。最後由管理層介入叫停收場。去年12月5日，中國保監會勒令前海人壽停止開展萬能險新業務，切斷寶能頻頻舉牌作敵意收購的財源。
到上周保監會對寶能系全面開刀，暫停開展新業務、暫停申報新產品、暫停股票投資，並對前海人壽等公司派出專項檢查組開展現場檢查，指前海人壽有編制提供虛假材料、違規運用保險資金等問題，撤銷時任前海人壽董事長姚振華任職資格，禁止他再入保險業10年的處罰。中國保監會主席項俊波話，決不能把保險行業辦成富豪俱樂部。
據內地知情人士講，呢一輪打險資其實由最高層指令操盤，顯示整頓金融業已迫在眉睫。上周五又出現重大人事變動，中國銀監會主席尚福林轉職全國政協經濟委員會就任，原山東省省長郭樹清將接任銀監會主席。郭樹清和劉士余皆屬前總理朱鎔基一系人馬，現為習核心重用，將主力金融業去槓桿的工作。
先升後插不可不防
內地金融業逐步加強監管，這將衍生幾個問題。第一，原來的勢力，會否負隅頑抗，大搞小動作。2015年內地股市先炒高，後狂插，令人記憶猶新。當年5月，中國搞亞投行，英國率先交加，中國威望如日方中。當年的9月3日舉行閱兵，原本期望有大量海外元首會出席參與，結果5月中國爆發股災，匆忙救市，手忙腳亂。其後又來一個天津大爆炸，再打擊中國政府威信。結果9月閱兵時，只有很少外國元首出席，場面冷冷清清。事後很多人都懷疑，當時的股災，是否與政治有關？如果用這個思維，今年十九大前，會否有反對勢力「炒高隊低股市」玩嘢？成為一個很大問號。
第二，舊勢力即使不是頑抗而是走避，也會帶來風險。舊制度受益者會盡快把資金撤離，作為自保。短期有水流到香港，順勢炒炒，股市如潮湧上；水流過後，股市又由高處滑落。
結論係內地整頓金融業，加上十九大換屆在即，風險隱伏。在股市當頭起時，短期內可能會繼續跳舞，炒上易過炒落，因此不要看完此文章，就馬上沽清股票，淡定有錢剩，想沽也可以分段食胡，不用太急。但若是中線投資，就不要看得太好，高追睇幾日可以，高追睇一年不宜。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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