一路一帶 - 斯郎 2017年3月2日
一路一帶：
炒日本樓仲有乜吸引力？
■日本樓價近年炒得熾熱。 資料圖片
日本樓價近年炒得熾熱，除了香港人，中國人都組團到東京及大阪炒樓，但由於日本樓市發展有一套健全機制，短時間內賣樓套現要交稅，於是擅長短炒的中國人到日本炒樓，令當地樓市出現一個畸形現象，就是同一街道的物業，價錢相差可以高達一倍。
講嚇背景先，據日本不動產經濟研究所的調查，截至去年9月，東京首都圈的樓價升咗4.4%，民居空置率則為2.62%，首都圈地大，不像香港，很難以每呎樓面來衡量指標，炒日本樓，多數以租金回報率計算，同時近年多了資金雄厚的中國人炒樓，投資日本樓，已經是一整幢物業（多數是一幢3至5樓）去買，都係1億日圓，平過港島區上車盤。
有在日本投資物業逾兩年的朋友透露，自去年起，中國人瘋狂入市，不問價炒高樓，而中國人炒日本樓有個特徵，就是一定要連租約買樓，而且要保證有一年至三年的租金回報。而佢又發現，好多香港投資者已開始沽貨，散貨給中國人，由東京近郊地區開始散貨，例如千葉、橫濱等等，賣2至3間二、三線單位，再高追1間一線單位。
點解要高追1線單位？因為近年日本樓市炒得太急，租金回報率開始下跌，加上日本當地法例偏向保障租戶，業主不能隨便加租，也不輕易趕走租客。友人試過被拖租接近半年，先成功合法趕走租客。於是，佢寧願交稅賣樓，都換馬去市中心地區，同時除了長租之外，更經營民宿，透過Airbnb出租，一個在大阪市中心的物業，扣除手續費後長租回報率有8至9厘，但改成bnb方式，回報率卻高達10至11厘，而東京由於炒貴咗，筆者上月中到過東京，經過地產中介舖，亦拿了部份單張觀看，扣除手續費後的回報率目前只得6至7厘左右。
但留意番，東京未來有奧運會，同時已立法開賭，對上一次因為奧運會而樓價狂升的城市是北京，由08年至今已升了兩倍或以上，而因為開賭而升值的城市是澳門，樓價自08年起計，亦升了超過一倍。東京樓是否一個新的資金出路，大家可以拭目以待，或者「以身試法」。
溫馨提示，炒日本樓都係搵番香港中介好，因為搵日本中介雖然手續費平啲，但由於日本人都係自己人優先，如果有問題，唔會第一時間處理外國人。
斯郎
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