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2017年7月12日 星期三

施永青 am730C觀點 2017年7月12日

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貨櫃碼頭上建屋可行嗎?


貨櫃碼頭上建屋可行嗎?
有朋友問我,為何未見我對周明權先生所倡議的,在葵青碼頭上蓋建屋的方案發表意見,是否認為不可行?

純從技術的角度而言,這個方案是應該可行的。如果地鐵站及地鐵維修廠上蓋都可以建屋,那貨櫃碼頭上蓋亦應該可以建屋,所需要的只是搭建一個高一點

的上蓋平台吧了。關鍵是現有的貨櫃碼頭營運者,是否願意在打地基及築柱架的時候予以配合吧了。

如果沒有好處,現時的貨櫃碼頭營運者當然不願意為他人作嫁衣裳而自找麻煩。即使肯配合,亦會要求龐大的賠償。因此,最方便的做法是把發展權授予現時的碼頭營運商,政府只是向營運商徵收新增發展的地價算了。

不過這種做法必然會招來社會的批評,認為政府可能是在向個別商人作利益輸送。此外,其他地產商亦會覺得,如果他們沒有機會參與競投,對他們不公平。上次政府把數碼港的發展權授予電訊盈科時,就惹來不少批評,久久沒法平息。

但數碼港是新批的土地,政府是可以公開招 標的。而這次卻是上面已有人在使用的土地,讓營運者有發展的優先權亦是慣常的做法,而且在行政上確是會方便很多。

從客觀情況而言,社會如果贊成在貨櫃碼頭上建屋,就等同贊成把上蓋的發展權授予現時的碼頭營運商。

然而,要做這件事,還得先過城規會。我估計一定會遇到阻力。譬如,如何解決大量人口入住該區後的交通問題與排汙問題?以及住在碼頭上蓋的居民會否受到噪音與廢氣的汙染?但這些事情都可以有補救方案,且在花費上一定低過把貨櫃碼頭遷往別處後,再在其上建屋。

現實是,如果可以找到新的土地把貨櫃碼頭搬過去,不如就在那塊新的土地建屋算了,起碼可以省回拆卸與重建碼頭的費用。這個方案的最大優點,是可以進一步利用現有的土地,不用政府另覓新地。

葵青貨櫃碼頭佔地約280公頃,若先以其中三分之一方便建上蓋的地方作發展,已可以有93.33公頃的地方來建屋;以地積比率三倍計,就可以建280萬平方米樓面,即3,012.8萬平方呎。若拿來建700呎一個的單位,已可建43,040個單位,多過現時兩年的私人住宅供應量。

因此,這個方案若能付諸實施的話,對增加樓宇供應方面應可以作出重大貢獻。關鍵是城規會要有開放的心態,接受碼頭與住宅的混合發展概念。這樣,起碼可以無需徵用已綠化的土地,或是要向村民收地,減少對環保及私有產權的衝擊。

現時的碼頭營運商若是對這個方案有興趣的話,應主動向社會釋出善意。譬如:讓出一部分發展權給房委會建公屋,另一部分作港人首置房,只留一半左右作私人的住屋發展。這樣應該會爭取到更多的民意支持。

多項民意調查都顯示,香港人最介懷的是這麼辛苦工作,都沒法置業安居。城規會若是真的關心港人福祉的話,應盡量為這類有創意的方案開綠燈。市民希望城規會提出的是作這類混合式發展必須關注的地方,而不是一開始就把方案否決。

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