利字當頭：架構重組應該點睇
■九倉最近推出重組大計。 資料圖片
「呢次重組呢，應該可以令到母公司嘅價值得到反映。」無論是新世界系抑或九倉系的重組，都會有人搬出這個理據。
究竟為何上市公司的價值得不到反映？普遍而言，要明白的一個最基本的道理：資產價值有兩個計算方法。一，將現金流折現。
二，以現時的市場價格，計算公司持有的資產市值。
理論上，兩個方法得出來的結果，應該一致。不過，在現實中的大多數情況，兩者總有點落差。就以當前的情況為例，租金回報率低於市場資金利率，以現金流折現的方法，或多或少都會令持有大量收租物業的上市公司資產值被低估。在這種情況下，將物業打包分拆上市，是一個方法。當然，重組不代表相關的上市公司有意將資產出售；最終結果也受市場反應的影響。
更徹底的做法，或許像領展（823）般，索性研究將手上回報率遠低於市場資金利率的物業，一併出售，然後再以得到的資金，收購或發展具長遠回報價值的項目。這種尋找回報率的行為，本來尋常不過，也是對股東和基金持有人最有利的選擇。
「連串企業資產重組活動，係咪代表呢啲公司睇淡地產價格前景？」聰明的讀者，應該會想到這一點。當然，樓價超出了租金回報，是短期現象。但長遠來說，優質的資產是會生金蛋的鵝，誰也不捨得宰掉。君不見老牌地產發展商如太古（019）、新地（016），甚至乎最近出手的九倉（004），對手上的優質資產，都惜貨如金，絕對不會輕言放棄。
從更宏觀的角度，地產市場中的大棋手，成功之處就是懂得分辨資產的價值和價格。當然，說不定某些資產交到其他人手上，有不同的處理方法。正如我經常講，同一張一百元鈔票，在我的手中和李嘉誠手上，有不同的價值。
利世民
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