《談國論企－黎偉成》住宅商品房穩銷促開發加速
《談國論企》中國的商品住宅房屋於２０１８年４月份的開發投資明顯提速，因竣工及待售
面積皆持續減少，故未為銷情尚處低增長之困，相信市況短線基本穩定，中長期不錯。
＊竣工及待售面積持續減少似改善供求關係平衡＊
據中國國家統計局所
發布的最新資料顯示，全國房地產開發投資於２０１８年１－４月份累
計達３﹒０５９２萬億元，同比增長１０﹒３％，即使比１－３月份所增１０﹒４％略低０﹒１
個百分點，卻較２０１７年１－４月份的２﹒７７３２萬億元升幅９﹒３％多增整整１個百分點
，乃受惠於商品住宅的開發投資２﹒１４４１萬億元同比增長１４﹒２％和比上年同期多增
３﹒６個百分點，亦使其佔比６９﹒７％，較上年同期高２﹒４個百分點，其中（１）新開工面
積於１－４月份累計達３﹒８億平方米同比增長９﹒４％，無疑較一季度２﹒５３１億平方米所
增１２﹒２％為低，卻比１－２月１﹒３０３２億平方米的５％，屬不錯的表現；此（２）整體
住宅施工面積４５﹒４５８９億平方米的同比增長２％，比１－３月份４４﹒１５４億平方米上
升１﹒９％和１－２月份４３﹒０６６９億平方米增１﹒８％分別高０﹒１個百分點與０﹒２每
百分點。
房地產開發商漸增對商品住宅開發投資之因，乃（一）銷售情況有轉穩向俏新態：（Ｉ）所
涉額度於２０１８年１－４月份達３﹒０６１４萬億元同比增長９﹒５％，即使比１－３月份２
﹒１６１萬億元所增１１﹒４％為低，更遠低於２０１７年同期銷售額度累計達３﹒３２２３萬
億元的２０﹒１％升幅，但這是在政府要「繼續實行差別化調控」的持續宏調底下的持續增長
，顯然受到同時「要建立健全長效機制」的政策支持。
反而（ＩＩ）商品住宅銷售面積於２０１８年１－４月份３﹒６６６７億平方米，同比增長
６﹒４％，較一季度所達２﹒６１１４億平方米所增２﹒５％，和１－２月份１﹒２７２７億平
方米所增的２﹒３％，分別高３﹒９個百分點和４﹒１個百分點，似乎意味樓價反覆回落漸生促
銷之效。
堅持商品住宅銷情逐步有序好轉之見，因供應量仍逐步收縮，也許會在稍遲階段出現供與求
回復到相對平衡的關係：（二）住宅房屋竣工面積於２０１８年１－４月份累計１﹒７３３８億
平方米，同比減少１３﹒８％，相對於一季度達１﹒４１９８億平方米所減１４％，略為少減０
﹒１個百分點，但２０１７年同期仍增８％。
再看（三）住宅商品房的待售面積，於２０１８年１－４月份２﹒８５２２億平方米，同比
減少２４﹒５％，比一季度２﹒９１６７億平方米減２５﹒４％少減０﹒９個百分點，相對於
２０１７年同期３﹒７７８２億平方米減１６﹒２％，仍多減８﹒３個百分點。
由是得出的結論，為：新的住宅房屋供應漸次減少之情日甚。
但房地產市場仍面對十分重大的壓力，此乃來自（四）以商業銀行為主的金融機構對房地產開發
商的貸款仍然相當審慎，因到位資金中的（Ａ）國內貸款於２０１８年１－４月份所達的
８６３７億元，出現同比減少１﹒６％，而一季度所達致的６９５８億元尚增０﹒９％，上年同
期８７７４億元同比仍增加１７％，和（Ｂ）個人按揭貸款７１４８億元同比減少６﹒７％，相
對於一季度５１６０億元減６﹒８％，和上年同期達７６１２億元同比增加１４﹒２％。
＊商業銀行得支持房地產開發投資惠民生＊
正正因為商業銀行等金融機構對房地產開發商的支持力度不足，故（五）土地購置遂未見有
任何明顯改善之象：（１）所涉面積於１－４月份達５４１２萬平方米，同比減少２﹒１％，而
１－３月份３８０２萬平方米同比尚增長０﹒５％；（２）土地成交價款２８１１億元同比增長
１３﹒６％，亦低於１－３月份１６３４億元所增２０﹒３％。
對於中國的房地產市道的前景，感到信心，因國務院李克強於３月５日發表的《２０１８年
政府工作報告》，提到境內外廣為關注的房地產問題時，強調定位是「堅持房子是用來住的，不
是用來炒的」，並力表要建立健全長效機制，以促進房地產市場平穩健康發展，還透露要穩妥推
進房地產稅立法，都是有利房地產市場今後發展和廣大人民群眾安居宜居的基本利益。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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