談國論企 - 黎偉成 2018年5月9日
《談國論企－黎偉成》住宅商品房首季穩銷加快開發
《談國論企》中國的房地產開發商於２０１８年１－３月份加快商品住宅物業開發投資速度
，因銷售情況有序回穩改善，而竣工及待售面積進一步縮減，使求與供逐步回復到相對合理的良
性關係，唯是此需商業銀行等金融機構的適度大力支持。國務院總理李克強於《２０１８年政府
工作報告》強調要「繼續實行差別化調控」，和「要建立健全長效機制」，以促進房地產市場平
穩健康發展，相信住宅樓市回春可期。
＊需求回穩供應續縮減會或使市況漸平衡＊
據中國國家統計局所發布的最新資料顯示，全國房地產開發投資於２０１８年１－３月份保
持穩定向好的良性發展，特別是住宅開發投資累計額度１﹒４７０５萬億元的同比增長
１３﹒３％，不僅比１－２月份７３７９億元所增１２﹒３％高整整１個百分點，更較２０１７
年同期１﹒２９８１萬億元的１１﹒２％升幅高２﹒１個百分點，即環比及同比全面皆有頗大幅
度的增長，其中（１）新開工面積於一季度達２﹒５３１億平方米和同比增長１２﹒２％，比前
兩個月１﹒３０３２億平方米所增的５％多增７﹒２個百分點，雖較２０１７年同期累計
２﹒２７５１億平方米所增１８﹒１％為低，亦屬不錯的表現；此（２）整體住宅施工面積
４４﹒１５４億平方米同比增長１﹒９％，比１－２月份４３﹒０６６９億平方米所增的
１﹒８％為高。
房地產開發商漸增對商品住宅開發投資之因，乃（一）銷售情況有轉穩向俏新態：（Ｉ）所
涉額度於２０１８年１－３月份累計達２﹒１６１萬億元的同比增長１１﹒４％，即使比１－２
月份１﹒０５５３萬億元的１５﹒７％升幅低４﹒３個百分點，更遠低於２０１７年同期銷售額
度累計達１﹒９３９９萬億元的同比增長２０﹒２％，但這是在政府要「繼續實行差別化調控」
的持續宏調底下的雙位數上升，顯然受到同時「要建立健全長效機制」的政策支持。
由是（ＩＩ）商品住宅銷售面積於２０１８年一季度所達２﹒６１１４億平方米的同比增長
２﹒５％，比１－２月份１﹒２７２７億平方米所增的２﹒３％仍多增０﹒２個百分點，似乎意
味樓價可能出現的回落情況反而有季物業的銷情。
堅持商品住宅銷情有所好轉之見，因由還有是供應量卻逐步收縮，也許會在稍遲階段出現供
與求回復到相對平衡的關係，而供應方面的（二）住宅房屋竣工面積於２０１８年一季度達
１﹒４１９８億平方米，同比減少１４％，比１－２月份９６８２萬平方米所減的１７﹒１％少
減３﹒１個百分點，但２０１７年同期仍然相對大幅增加１３﹒７％。
再看（三）住宅商品房的待售面積，於２０１８年一季度２﹒９１６７億平方米同比減
２５﹒４％，所減的幅度實際與１－２月份３﹒０１２１億平方米減少２６％大致相若，相對於
２０１７年同期３﹒９０８２億平方米減１５％，仍多減１０﹒４個百分點。
由是得出的結論，為：新的住宅房屋供應漸次減少之情日甚。
但房地產市場仍面對十分重大的壓力，此乃來自（四）以商業銀行為主的金融機構對房地產
開發商的貸款仍然相當審慎，因到位資金中的（Ａ）國內貸款於２０１８年一季度所達致的
６９５８億元同比所增的０﹒９％，只是比１－２月份５００１億元的０﹒３％增幅略為多增０
﹒６個百分點，遠低於整體到位資金３﹒６７７萬億元所增的３﹒７％凡２﹒６個百分點，而上
年同期６８９２億元同比仍增加１０﹒７％，和（Ｂ）個人按揭貸款５１６０億元同比減少６﹒
８％，比１－２月份的３２４１億元所減４﹒３％多減２﹒５個百分點，上年同期則達５５３８
億元同比增加１８﹒６％。
＊商業銀行得支持房地產開發投資惠民生＊
正正因為商業銀行等金融機構對房地產開發商的支持力度不足，故（五）土地購置遂未見有
任何明顯改善之象：（１）所涉面積３８０２萬平方米同比增長０﹒５％，相對於１－２月份的
２３４５萬平方米所減１﹒２％，由跌轉略升，而２０１７年同期３７８２萬平方米的同比增長
５﹒７％；而（２）土地成交價款１６３４億元同比增長２０﹒３％，１－２月份則只能夠持平
於上年同期的７９４億元，而２０１７年一季度１３５９億元同比增加１６﹒７％。
對於中國的房地產市道的前景，感到信心，因國務院李克強於３月５日發表的《２０１８年
政府工作報告》，提到境內外廣為關注的房地產問題時，強調定位是「堅持房子是用來住的，不
是用來炒的」，並力表要建立健全長效機制，以促進房地產市場平穩健康發展，還透露要穩妥推
進房地產稅立法，都是有利房地產市場今後發展和廣大人民群眾安居宜居的基本利益。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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