丁屋高層化 可提升用地效益
丁屋高層化 可提升用地效益
現時香港的住宅用地只佔全港總面積約7%左右，而其中用作鄉村式發展的已達3%，佔了住宅用地的四成三，以至真正用作市區住宅用途的土地，只佔全港面積4%。
所謂鄉村式發展，主要用作供新界原居民建小型屋宇，俗稱丁屋。凡英佔前已在香港
生活的原居民，其所生的男丁，一生中可在原村的一定範圍內建小型屋宇自住。這類丁屋，佔地不得超過700呎，樓高不得超過三層，只限男丁一家人生活，轉讓時要向政府補地價。
丁屋前面通常還得留300呎空地，以至1千呎地只能供一家人居住，土地的使用效益非常低。因此，有人倡議，政府應收回原居民建丁屋的權利，把鄉村式發展用地改作市區發展用地，令珍貴的土地資源，可以得到更好的利用。
然而，當年英國向清朝政府租借新界的時候，曾向清政府承諾，會善待原居民，讓原居民如常生活，包括讓他們的後代，在自己的土地上建屋自住。另一方面，基本法亦明文規定，要保障原居民的既有權益。在這種情況下，要政府直接沒收原居民建丁屋的權利，談何容易？現實是政府正為丁權問題與原居民進行訴訟，還有待法庭判決。
幸好，現時原居民的住屋需求不高，大部分丁屋其實都在補地價之後賣給非原居民。有些原居民甚至預先把丁權偷偷地轉讓給發展商圖利，從未把丁屋用作自住。這反映部分原居民關注的只是經濟利益，而不是實際的居住權。如果原居民要的只是錢，那反而令問題可以更容易解決。
現時，大部分丁屋的呎價都比不上鄰近地方的高層大廈。因此，只要政府不再限死丁屋只能在700呎的土地上建三層小型樓宇，而改為容許多個男丁合作發展高層大廈出售；建成後，每個男丁可獲分700呎x3=2,100呎樓面。只要建成後的樓價高過現時丁屋的售價，令他們可以獲利更多，相信原居民是不會反對這種安排的。
如是便可以令政府不用撥出這麼多土地作鄉村式發展，省下來的土地就可以用作市區發展，改善市區居民的擠迫環境。
不過，現時的丁屋用地常分布得很零散，不宜作大型屋苑發展，政府宜容許地產商收購既有的鄉村屋宇一併作大型發展。政府所需做的，是重訂規劃大綱，及向地產商徵收額外的地價。至於如何說服村民，如何談判補償，地產商自然會各顯神通。
我預計，若是政府真的想把鄉村式發展用地改作市區發展用地的話，反對的阻力不會來自原居民，而是會來自保育分子。他們會指控政府殺村，剝奪鄉民選擇自己喜歡的傳統生活方式的權利，號召村民不遷不拆，抗爭到底。
不過，城市化是世界大潮流，不會被一小撮偏執分子而逆轉。強蠻如毛澤東，文革時期曾借助自己的威信，號召大量青年上山下鄉；結果還不是陸續回流城市。美國在十九世紀還有逾60%是農民，現在只剩不足3%的人口繼續做農民；而這些農民的生活方式亦與傳統農民很不一樣。因此，政府只宜選擇性的做保育，沒有條件把新界所有的鄉村都保育起來。世上願意過農村生活的人始終只是少數。
施永青 am730C觀點 舊文
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