利字當頭 - 利世民 2018年11月22日
利字當頭：樓價跌幾多先見底？ - 利世民
香港二手樓市場就算未入冬，也似乎在深秋。 資料圖片 適中字型 較大字型
香港二手樓市場就算未入冬，也似乎在深秋。問題是，春天究竟距離我們多遠？
有人會用收入中位數去推測所謂「合理樓價」。話說，個人理財專家建議，每個家庭可負擔的樓價，約為家庭入息的七倍。假如以香港最新的家庭入息中位數推算，一般家庭能負擔的樓價約為230萬左右。收入相對高一些的專業人士家庭，能夠負擔的單位則約為350萬。
不過，用這種方法推算樓價是粗疏的和不科學的。一來，學術一點說，樓價和收入的關係不是單向亦非線性，當中各種參數的影響亦互為因果；所以，任何以單一因素去預測價格的所謂方法，基本上都可以不理。
二來，香港這個城市，有過半家庭居住在政府資助房屋，這個現象之下的排擠效應（crowding out effect），令到香港私樓市場偏向高價，所以別的市場用的比率，在香港並不適用。
最後，也是最重要的因素，就是住宅作為一種資產，需求並不完全取決於住屋的需求；換句話說，作為投資的工具，樓價跟一般人的負擔能夠背馳，沒有甚麼奇怪之處。
當然，以上所講的，都是簡單常識。偏偏，甚麼樓價最少跌幾多成的評論，往往最吸引眼球。假如你想知道樓價跌多少才應該入市，我可以答你：「個市剛剛開始跌就話知幾時見底，咁嘅說話你聽嚇就算啦。」
利世民
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