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2018年11月22日 星期四

金融講ED - 渾水 2018年11月22日

金融講ED - 渾水 2018年11月22日


解讀陳茂波樓市發言


解讀陳茂波樓市發言


陳茂波指,如確定樓市下行或調整按揭成數。 (資料圖片)

被媒體傳有機會被離任的財政司長陳茂波話,樓市自從最近8月底淡靜下來,跟著有些調整,當局觀察了過去數月,發現調整是有秩序,當局仍然在觀察。更重要的講法來了,他指金管局正密切

注意中,如確定樓市進入下行情況轉勢,金管局會考慮就按揭成數作出一些合適的調整,但目前仍要再觀察一下。

身為財金系統的頭兒,現在都開始轉了口風,要慢慢默認樓市轉向了。要判斷樓市是否轉向,轉了幾多,最客觀最科學的方向是睇樓價指數,有數字有數據理論上一目了然,但陳茂波的講法卻是曖曖昧昧。自從辣招推出之後,二手樓成交陷入冰峰,個別幾個特殊成交已經左右到整體樓價指數,所以早年呎價是這樣一級一級般mark價mark上去。現在國際政治主導實體經濟預期,資產市場唔識反映真實樓價跌幅,二手市場反映樓價資訊的功能被扭曲。

現在大家對樓市的升跌都是講感覺,講feel,既然無客觀指標反映出來實際情況,輿論和網上就主導了一切。例如只能從生活經驗感受經紀的焦急,睇睇樓市成交新聞,望望一手盤的推銷策略,然後各說各,張三說半山樓價創新高,李四又說藍籌屋苑大減價大劈價,鬧一輪之後又話係「個別例子」。好啦,那麼要有幾多「個別例子」才是構成整體客觀現實呢?投資者都係想知樓價高低升跌而已,可不是搞幾多沙粒才能聚成塔之類的哲學討論啊。

無法判斷樓價高低,是頗煩憂官僚制定政策,因為政策都要基於現實,如果連現實都掌握不到,那就如何應變?否則,之後金管局考慮改按成數減辣都是arbitrary和discretionary。

比起改按揭成數,倒不如著手減辣,導正市場操作先。現在減辣的空間已經慢慢醞釀出來,當初減息周期出辣招幫資產市場降溫,經濟上不正確,政治上很正確,因為辣招是周期和過渡性措施。現在已經不再是減息周期,逆周期就要有逆周期操作,那可是經濟、政治上同樣正確的操作。何況辣招只是過渡,總不能恆常化永續地搞。現在政府要減辣,只差一個說法而已。啊,對了,也要管理好市場預期,那邊廂土地政策、填海與否已經鬧個面紅耳熱,另一邊廂卻要解辣,所以劇本還是要花時間去編好,才能做出一套金馬獎級數的好電影呢。

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