笑到最後 - 高明 2019年6月3日
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【笑到最後】樓價最快八月始大跌 - 高明
近年樓價大約慢股價3至6個月，假設港股繼續低位徘徊，樓價要有明顯調整，最快都要到8月才出現。 資料圖片 適中字型 較大字型
中原城市領先指數CCL最新報189.42點，創歷史新高；差餉物業估價署亦公佈，4月份私人住宅售價指數報390.5點，去年樓價指數高位為7月的394.8點，現況等同再到頂，問題是，下一步會是破頂還是雙頂。
物業市場升幅主要來自中小型樓宇，差估署數字顯示，部份千呎以上的單位類別，年初至今甚至倒跌。即升幅並不是來自中港的富人，而是來自本地一般的資產階級，以及僅僅有能力成為資產階級的人。撇除少部份一炮過買樓，大部份人要買樓都要上會，因為有壓力測試，即可推斷置業人士是本地有收入的人。
所以，能否雙頂後破頂，則視乎本地渴望買樓的人，收入有沒有大升，足夠通過壓力測試買樓推高樓價。不過，根據差估署2018年的月入中位數數字，2018年第4季所有住戶（包括1人至6人以上）的月入中位數為28,200元，較第三季28,900元回落，較同年首季28,100元僅輕微增加。
一個600萬元的單位，8成按揭，月入要求45,760元，月入中位數反映大部份人都沒有能力買入，要再大幅推高樓價很困難。
樓市會否見雙頂後立即回落，一個重要的數字是，失業率自2018年2月至今已連續15個月維持低位2.8%，反映實況近乎全民就業，現在有工開、有樓供，大跌的基礎未出現。即使開始出現失業，買樓上車已成宗教，死慳死抵全家供樓，掟貨意欲不大。
至於樓價調整，2018年已示範過一次，物業不變、失業率不變、大部份客觀情況不變，偏偏因為股市下跌，樓價最終亦跟隨作出調整。近年樓價大約慢股價3至6個月，假設港股繼續低位徘徊，樓價要有明顯調整，最快都要到8月才出現。
高明
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