零售地產冰河時期
2019年09月02日
港股上周五先升後回，早段最多升逾300點，收市僅升21點，市況保持疲弱，美股亦表現疲軟。中美貿易談判膠着，香港示威浪潮未止，港股就像有把懸劍在頭上一樣，市場購買意欲不強。
上周五在各類型股份當中，表現最弱是地產股，跌勢全面，其中
新地(016) 跌1.8%，收報111.1元；恒地(012) 跌0.6%，收報36.5元；長實(1113) 跌2.3%，收報53.25元；信置(083) 截至六月底止年度股東應佔溢利69.2億元，按年跌50.6%，股價收跌1.8%，報11.2元；太古地產(1972) 跌3.6%，收報25.75元；連房託股亦跌，領展(823) 跌1.6%，報88元；號稱半隻地產股的港鐵(066) 跌2.1%，報45.4元。
樓價進入調整期
地產股下跌的其中一個原因，是本周中原城市領先指數187.97點，較上周跌0.2%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說，本周中原城市領先指數八大指數齊跌，是2019年1月以來首次。
去年九月中秋節前，八大指數曾經齊跌兩周，當時樓價開始反覆回軟，其後向下調整。今次八大指數齊跌，相信樓市將結束高位窄幅上落，可能於中秋前後開始出現較快下調。
中原城市領先指數以1997年作為100點，如今是187點，已升近一倍，不要忘記的是1997年已是當時高位，那年住宅呎價過萬。
不過如今香港土地緊缺，加上利息低企，令人覺得樓價只升不跌。看中原城市領先指數圖表走勢，去年和今年已造出一個雙頂，除非中美貿易戰加快解決，以及香港示威情況很快平息，否則很難期望樓價會快速企穩回升，進入調整期機會不低。
若然比起商場和店舖，住宅樓宇價格和租金跌勢，還是會慢一些。商舖走勢極危險，尤其是與零售店舖有關的商舖。政府統計處公佈，今年七月零售總銷貨值344億元，按年下跌14.1%，已經是連續六個月下跌。六月份按年下跌6.7%。今年首七個月零售總銷貨值按年跌3.8%，即踏入七月後下跌速度急增。
零售急跌 商舖重災
在各類零售行業中，珠寶、首飾、鐘錶和名貴禮物類七月銷貨值下跌24.4%；電器及其他未分類耐用品銷貨值跌17.4%；藥物及化妝品下跌16.1%；服裝下跌13%；百貨公司貨品下跌10.4%；跌得比較勁的行業，全部都與旅遊相關的零售業。
示威浪潮在七月過後愈演愈烈，多個國家向香港發出旅遊警示，加上有內地旅客和記者在機場內被打，令內地來港旅客冰封，酒店、旅遊及零售業出現斷崖急跌狀況。
由於七月只是開始，預計八月跌幅將會更大，未來幾個月持續弱勢。香港旅遊零售相關行業，不但遇到嚴冬，直情進入冰河時期。
有零售業人士說，今次情況將會較2003年沙士嚴重，沙士只是傳染病，疾病過後旅客就會回來，但今次對旅遊業衝擊是結構性。暴力示威未平息，各地對香港發出旅遊警示，旅客根本不會來港，就算是中長期，他們也擔心香港及內地關係轉壞，打內地旅客事件，已掀起內地人討厭香港人情緒，恐怕內地旅客來港熱潮高峰已過，就算未來會反彈，都難以回復過去繁榮境況。
香港旅遊業過度發達，來港旅遊人士太多，的確為本地某些地區構成不便，例如上水粉嶺市民深受其苦，因為除了遊客多之外，還有很多水貨客，逼爆商場街道。本地經濟有相當部份與旅遊零售相關，當旅遊業突然萎縮，造成衝擊亦不是那麼容易承受，估計未來各業的倒閉裁員潮會快速湧現。
我們觀察這個冰河時期的來臨，酒店及旅遊相關零售業會首當其衝，這些都比較容易見到，其實對地產行業的影響，一點也不小。上周五股市便反映這個影響，地產股股價快速下滑。那些上半年售樓售得比較多的發展商還好一些，售樓較少的發展商，錯過上半年的窗口期，下半年售樓將會更難。
更直接的影響是，很多發展商有一半以上利潤來自出租物業，出租物業又以商場為主。如果售樓數字不足，發展商可以把類似車位等物業沽售，頂住條售樓數。但如果是商業租金收益下降，條數便很難頂。旅客減少令生意急跌，商舖租戶叫苦連天，但商場都不願意減租，事實上大商場都會按租戶營業額收取提成，商舖生意急跌，發展商收到提成會大幅下降。所以即使未簽新租約，發展商整體收益都會下跌。
港鐵車務 下跌一成
在跌市時，很多人把資金從周期性股份轉去公用事業股份，覺得後者會比較安全。中環茶友提醒投資者，還要看那些公用事業屬於哪些行業。如果行業如電力公司有盈利保障的，其商業用電收入可能減少，但仍可從儲備基金中撥錢出來補夠利潤條數，令整體利潤可以維持。但沒有利潤保障的公用事業公司，盈利也會受到影響。以港鐵為例，港鐵表面上是一間公共運輸機構，但同時是半隻地產股。佢本來環境很好，因為這幾年踏入地產業收成期。但在如今環境，地產方面並不被看好，就連車務營運亦受到影響。
陸羽仁收到風，這場風波的衝擊，對港鐵也有明顯影響。港鐵做車務的營運利潤回報率大約10%，即做10元生意賺到1元。內地旅客佔港鐵車務收益大約14%，在七月內地旅客減半，令港鐵車務收益減少7%，由於示威關係，本地人在周六周日減少出行，令港鐵車務收益總計減少約10%，即地鐵車務生意僅僅打和，再差一點就要蝕本。另外，港鐵在車站內廣告收益，以及商場、車站店舖租金收益，亦深受零售業下跌衝擊。至於地產發展業務方面，港鐵與其他地產公司一樣，合作項目售樓受到影響，雖然不會影響即時盈利，但會影響市場信心。
港鐵現價市盈率17.2倍，息率2.6厘。港鐵17倍市盈率潛藏一定盈利增長的假設，而2.6厘的息率一點也不高，不少地產股息率有4厘以上，例如恒地息率就有4.5厘。相比其他公用股，港鐵派息也不算高，例如中電(002) 息率便有3.7厘。換言之，港鐵股價亦包含市場對其利潤增長預期。
短期可彈 中期尋底
如今問題就來了，港鐵在這場風波中深受打擊，52周高位55.75元，低位37.5元，現價正處於中間位置，此前一度觸及250天線(44.96元)，要留意能否守住呢個位，抑或會跌穿。我估其中一個重要變數是這場政治風波能否快速解決，如果不能夠在短期內解決，港鐵很多時都要停駛，旅客和本地客出行都會減少，港鐵股價還有下跌空間。
看環球大市特別是美股，最近跌得比較多，很可能會出現一些反彈，港股或許會跟隨美股反彈一下。但是風波未過，加上「十一國慶」是本地示威衝擊高潮，股市反彈，也不是跟風加注時候，一些較高風險股票，反而可以趁反彈減磅。要看完「十一國慶」能否有一個不流血的收場，還要睇睇當時市道，再決定投資策略方為上算。
陸羽仁
金融High Tea - 陸羽仁 舊文
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