張笑衝：收租股築底 太地較值博
【專訊】報道指中美即將達成貿易談判首階段協議文本，消息刺激美股上升，港股夜期亦升100點。倘屬實，原定於12月加徵的關稅亦將取消，中國則會進一步購買美國農產品，短期不明朗因素消失，困擾全球經濟長達兩年的貿易戰影響會逐漸淡化。短線仍以強勢股表現較好，
但一些估值低殘的股份開始有炒復蘇的機會。
港股繼續日升日跌之勢，騰訊控股（0700）跌至重要支持位後開始有少許抗跌力，但公布第三季業績的平保（2318）跌3.9%，險守90元關口，連帶友邦（1299）亦受累跌0.7%。濠賭股表現較佳，金沙中國（1928）績後持續強勢。發盈警的大家樂（0341）股價跌近5%，業績指引一般的香港寬頻（1310）則跌逾4%。
短線仍以強勢股表現較好
前期強勢股回勇，平安好醫生（1833）及美團（3690）分別升3%及2.2%，新東方在線（1797）亦升5%，體育用品股及醫藥股亦反彈。筆者仍傾向是高位區間震盪，暫不宜假設能展新升浪，現階段高追容易捱價位。港資股相對穩定，本地地產股普遍靠穩，收租股則因周四大升逾2%而有所回吐。
受到局勢影響，收租股第三季大幅下挫，太古（1972）、希慎（0014）、九倉置業（1997）等都較高位錄得跌幅達30%。其實早在社運之前，寫字樓租金已見頂回落，第二季平均下跌0.4%，為5年來首度下跌，中環、灣仔及銅鑼灣領跌。
寫字樓租金料明年上半年止跌
隨著香港局勢急轉直下，中資及外資企業全都煞停擴張，9月份整體租賃成交更按月大跌56%，甚至計劃遷出核心區以削減成本，業主普遍減租留客。8、9月份租金水平顯著下跌。
中環甲廈租金8月份跌1.9%，9月份再跌1.7%至平均每平方呎125元。由於中環減租幅度又大又急，開始連原本受惠搬遷的非核心區也下跌，東九龍租金9月份按月跌0.4%。
根據差估署的寫字樓租金指數，上一次租金下跌周期已是2008年的事，當時由2008年9月的161.4點，到2009年7月129.8點見底，歷時約多於3個季度，幅度約20%。以時間來看，租金應可於明年上半年止跌，只是當年全球救市力度空前，歐美日齊齊QE再加中國「四萬億」，當時中國經濟基調良好，香港很快山現V形反彈，但今次各大央行減息放水的效果已不大，歐美重啟QE股市債市反應都溫和，同時外資對香港的信心也有所減弱，中美關係也大不如前。
希慎集中銅鑼灣 復元時間較長
很多時市場在上升周期過分樂觀，下跌周期則過分悲觀，筆者還是相信歷史數據，傾向收租股低位已大致出現。論物業組合，希慎全部集中在銅鑼灣，零售店舖首當其衝，即使復元也需要較長時間，而寫字樓呎租又相對東九龍、港島東較高，有意削減成本的企業未必會考慮，設局較一般。
太古地產（1972）位處金鐘核心區域，但未來數年續租比率較低，港島東物業組合則可受惠於企業搬遷趨勢，未來數年仍有新商廈落成，再加上有內地項目支撐，可看高一線。
[張笑衝 還看金蕉]
還看金蕉 - 張笑衝 舊文
