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2019年11月1日 星期五

感說涼話 - 唐問涼 2019年11月1日

感說涼話 - 唐問涼 2019年11月1日


唐問涼:九成按揭的樂與怒
【專訊】當特首林鄭月娥在《施政報告》大幅提升九成按揭保險至樓價800萬元,八成按保至1000萬元,市場上有不同聲音。有人話現在樓價高企,林鄭才大幅放寬按保,簡直是將人推入火坑,亦有人話新按保急市民所需,大家可以比較容易買到較大住宅單位,大幅放寬按保是否明智

,我相信不同人有不同睇法或者感受。

九成按揭買樓 屬賭徒行為
在新按保推出之後,有已經買了400萬元以下細價樓的業主當然很嬲,他們認為林鄭推新措施太遲,令到他們買不到較大單位;亦有人非常開心,就是那些還未買樓的人,他們只需要付10%首期,買到一個價值800萬元單位,這是新按保的樂與怒。

其實,無論林鄭是否推出新按保,大家用九成按揭買樓的時候,身分其實不是一個置業者,而是一個賭徒,樓價上升,他們當然開心,但倘若樓價下跌,他們就會損失所有首期。所以,他們其實是賭一鋪。不過,他們輸就最多輸10%首期,樓價上升就可以贏首期幾倍甚至幾十倍,這似乎很劃算。所以,在新按保推出之後,600萬至800萬元住宅單位成交量大增,我認為那些用九成按保買樓的人必定要有能力供得起,如果沒有能力供樓,即使樓價上升都要被迫賣樓,贏家都會變輸家,開心變唔開心。

現利息低企 買家須防加息
當大家認為九成按保買樓,而又供得起,差不多是立於不敗之地,我認為大家要注意一件事,就是現在利息太低,而按揭貸款就是一份長期合約,當利息上升,貸款人可能會出現困難,供得起變供唔起,最後又要賣樓還息還貸。有人話我杞人憂天,現在有3厘壓力測試,美聯儲又剛剛減息,連匯豐都將最優惠利率下降1/8厘,香港有排都不用加息,甚至應該將壓力測試百分比下調。其實這是萬萬不能,因為現在香港在過去一段時間沒有跟隨美國加息,息差大約有2厘。所以,壓力測試計算的利息其實只是1厘,已經低無可低,如果採用九成按揭不注意風險,隨時可以由樂變怒。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
【專訊】當特首林鄭月娥在《施政報告》大幅提升九成按揭保險至樓價800萬元,八成按保至1000萬元,市場上有不同聲音。有人話現在樓價高企,林鄭才大幅放寬按保,簡直是將人推入火坑,亦有人話新按保急市民所需,大家可以比較容易買到較大住宅單位,大幅放寬按保是否明智,我相信不同人有不同睇法或者感受。

九成按揭買樓 屬賭徒行為
在新按保推出之後,有已經買了400萬元以下細價樓的業主當然很嬲,他們認為林鄭推新措施太遲,令到他們買不到較大單位;亦有人非常開心,就是那些還未買樓的人,他們只需要付10%首期,買到一個價值800萬元單位,這是新按保的樂與怒。

其實,無論林鄭是否推出新按保,大家用九成按揭買樓的時候,身分其實不是一個置業者,而是一個賭徒,樓價上升,他們當然開心,但倘若樓價下跌,他們就會損失所有首期。所以,他們其實是賭一鋪。不過,他們輸就最多輸10%首期,樓價上升就可以贏首期幾倍甚至幾十倍,這似乎很劃算。所以,在新按保推出之後,600萬至800萬元住宅單位成交量大增,我認為那些用九成按保買樓的人必定要有能力供得起,如果沒有能力供樓,即使樓價上升都要被迫賣樓,贏家都會變輸家,開心變唔開心。

現利息低企 買家須防加息
當大家認為九成按保買樓,而又供得起,差不多是立於不敗之地,我認為大家要注意一件事,就是現在利息太低,而按揭貸款就是一份長期合約,當利息上升,貸款人可能會出現困難,供得起變供唔起,最後又要賣樓還息還貸。有人話我杞人憂天,現在有3厘壓力測試,美聯儲又剛剛減息,連匯豐都將最優惠利率下降1/8厘,香港有排都不用加息,甚至應該將壓力測試百分比下調。其實這是萬萬不能,因為現在香港在過去一段時間沒有跟隨美國加息,息差大約有2厘。所以,壓力測試計算的利息其實只是1厘,已經低無可低,如果採用九成按揭不注意風險,隨時可以由樂變怒。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
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