MyGut者言｜2028西九再出發？（徐家健）
兩年來高鐵未有為八文樓帶來正面的界外效應。原因並非內地客把原來到八文樓的消費者嚇跑，而是高鐵通車根本未有為該區帶來商業生意。
上星期是廣深港高鐵香港段通車兩周年，友報以《高鐵兩年｜西九龍站變260的士「晾車場」周邊商舖減租高達四成
》為題祝壽。原來，周邊商舖所指的是渡船角八文樓一帶的商舖。再翻查紀錄，年多前《壹週刊》亦刊登了一篇《八文樓的高鐵魔咒》的報道。據說，八文樓的店舖一度被視為「高鐵概念舖」，舖租像過山車一樣經歷大起大落。向前看，西九區周邊商舖的市值和租金走勢如何？
產權經濟學的智慧，火車路軌兩旁農地地價較高，因為火車把吃農作物的飛鳥嚇跑；機場建造周邊地價上升，因為機場帶來商業生意。然而，兩年來高鐵未有為八文樓帶來正面的界外效應。原因並非內地客把原來到八文樓的消費者嚇跑，而是高鐵通車根本未有為該區帶來商業生意。物理上的近，不等於經濟上的近。在高鐵乘客眼中，八文樓等周邊地區的商舖一點也不「就腳」。是的，由西九龍站起至整個西九龍的社區及公共空間，市場租金及人流反映政府提供的道路基建並未讓高鐵在區內發揮應有的界外效應。
Babe問：「你哋芝加哥學派，唔係信市場咩問題都解決到咩？」我答：「因為密度高，市建局喺2017年否決重建八文樓。但又正因為高鐵站周邊地區嘅密度唔低，最近有私人發展商願意投資改善成個區嘅易行度。」Babe再問：「啲發展商唔係地產霸權咩？」我解釋：「其實只要土地喺私產，地主就有誘因去釋放土地最大嘅價值。而家等埋城規話開得工，最快2028年成個西九就會變得更就腳，到時約定你去嗰度行街拍拖。」
徐家健
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