天后煉金術 - 古天后 2020年10月7日
【地產泓觀】海外樓盤結構 睇一個重點（楊書健）
【地產泓觀】海外樓盤結構 睇一個重點（楊書健）
市中心投資盤源主要是住宅，但在度假區則是度假屋主導。更多
近年海外樓盤在香港競爭越來越激烈，有時更會見到比較特別的盤源。例如最近就見到有樓盤是滑雪勝地的獨立屋，每幢天台都有私人溫泉，非常吸引。
其實海外樓盤有很多不同的歷史源頭，巿中心的盤源都是住宅盤，是為了服務當地居民的住宅需要。偶然有點特別，都只是當地比較少見的方式。例如澳洲悉尼和墨爾本，本來高樓大廈住宅不算多，不過這十餘年的海外買樓潮卻刺激了當地發展，逐漸改變了當地的樓巿結構，但這些住宅盤的管理模式和其他住宅差別不大。
住宅區度假區大不同
不過，度假區的住宅卻是另一回事。早在香港流行海外樓盤之前，度假屋就非常依賴區外投資者的支持。例如滑雪勝地的常住居民人數可以少至數千人，但是冬天一到，就會引來以數十萬計的滑雪客。因此，度假屋本來就是為了滑雪客而建。
以前，這類盤源往往以「分時度假」（time share）的形式出售。投資者買了度假屋之後，都會擁有每年一段時間（例如一兩個星期）的使用權。其餘旺季則會由發展商或度假村營運商出租謀利，大部份收入會歸投資者所有。
所以度假屋的現金流，在乎於能否每年持續吸引第三者願意租住。因此，度假屋更像買酒店。像上面所說的私人溫泉既是賣點，又是開支。投資者可以問清楚其額外成本，以作通盤考慮。
楊書健
安泓投資總監
本欄逢周三刊出
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來源 source: http://hk.finance.yahoo.com
