施永青 am730C觀點 2020年10月19日
撤空置稅不足以扭轉局面
運房局通知立法會,不會再推動空置稅的立法。市場對此並不意外,原因是市場的環境與兩年前政府想推空置稅時很不一樣。
兩年前,樓市的升勢一浪高過一浪,政府想透過徵收空置稅,促使地產商在樓宇入夥前,就悉數把新盤的單位出售。這樣,地產商就會為了早日把樓花賣出,不敢把售價訂得太高。
如今,樓市明顯受到去年的社會運動與今年的疫情衝擊,看淡後市的人遠多於看好後市的人。不用空置稅,地產商也會盡早開盤賣樓。延遲開盤不會為地產商帶來甚麼好處。在這種市場環境下再推空置稅,可謂多此一舉。所以政府選擇放棄空置稅,以讓立法會去處理一些更迫切的問題。
如果兩年前政府施政的重點是遏抑樓價的話,往後的施政重點,將是穩住樓價,避免通縮。
現時,工商舖類別的樓宇可謂跌勢已成,租金已跌了三成,樓價亦跌了兩成,且至今仍不敢說已經調整完畢。住宅的樓價雖然仍在高位徘徊,但租金已守不住,遲早會拖累樓價。正是為了避免樓市崩盤,政府已先後放寬了住宅與工商舖的按揭成數上限。如今再撤空置稅,可謂是一脈相承。相信今後政府對房地產的政策,只會進一步放寬,而不可能會又再收緊。
我個人對後市的判斷,本欄早已多次論述。我認為,香港物業的使用價值,已因香港的角色受限制,而無可避免會進一步消散;至於香港物業的交換樓價,則視乎貨幣供應是否續有增加。香港的住宅樓價至今仍高踞不下,主因是全球都在QE,加上內地資金仍在不斷流入香港。如果沒有QE與北水南下,香港樓價一定沒法維持今天這個價位。
香港人如果頭腦清醒一點的話,不難看得出,香港之所以有一國兩制,是因為這樣香港才可以補內地體制的某些不足;但現在反對派已成功令到西方各國聯合制裁香港,不容香港繼續發揮補助中國經濟發展的角色,那整個香港的存在價值已大打折扣。在這種情況下,香港的房地產價值焉能不跌?
房地產是香港這百多年來積累起來的財富主要儲存方式,如果房地產價格下跌,足以令香港多年來的財富積累一下子就大幅蒸發。這足以大幅削弱香港人的消費能力與投資能力,足以陷香港於萬劫不復的境地。政府下一階段的施政,必須重點解決好如何避免整體經濟受樓市拖累的問題。
個人認為,光是撤銷空置稅的立法,只能略為減少一手市場的壓力,但抵銷不了香港的功能受到限制的負面影響,政府必須有更有效的政策吸引資金來港,才能穩住金融市場的局面。具體的做法,明天再談。
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