談轉按(四)——P按轉低息H按
本欄分別談及了近月轉按需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」，本文再探討近月轉按的第四種需求——P按轉H按。
在對上一次加息周期，香港只曾於2018年9月尾上調最優惠利率(P)0.125
厘，當時美息已上調8次累計2厘，其時港元拆息已跟隨美息顯著上調，2018年9月份1個月拆息平均為1.8厘，12月份更達2.2厘。當時拆息高企，H按均以P按為基準之封頂息率計算，實際息率為2.475厘(P減2.65厘，細P當時為5.125厘)。當時不少銀行提供之P按息率可低至P減2.75厘(細P為5.125厘)，實際息率2.375厘，較H按之封頂息率優勝，吸引了部分按揭用家選用P按。於2018年第四季至2019年初，市場上之P按選用比例曾回升至介乎47%至57%。
在息率環境轉變下，這些P按用家現時供樓之實際息率為2.25厘，但由於近月拆息已跌至11年新低，本月1個月拆息平均約0.07厘，H按之實際息率已跌至1.37厘，低於上述P按息達0.88厘。這些P按用家之兩年罰息期剛好已過，故此近月在拆息低企環境下，亦吸引了這些P按用家申請轉按至H按，這些P按用家轉按後，每月供款之利息支出可減少達39%。倘以400萬元按揭額、25年還款期計算，上述P按用家轉按後每月供款減少1,690元，月供之利息部分減少達2,930元。
近月除了本欄曾提及的四種轉按需求，市場上亦有少部分持續出現的轉按誘因，包括一些由財務公司轉按至銀行的申請，借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等問題而向財務公司借取樓按貸款，其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。至於純粹為了賺取銀行回贈的轉按申請，過往曾經很流行，但由於現時對比兩年前之按揭計劃仍然較遜，兩年前之H按息低至H加1.23厘，若轉按後現時之H按息則低至H加1.3厘，加上現金回贈已較兩年前大幅削減，純H按轉換賺銀行回贈之誘因不大。
作者為中原按揭董事總經理
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說樓解按 - 王美鳳 舊文
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