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2021年9月9日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年9月9日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年9月9日


趕絕地產經紀對社會有好處嗎?
杭州市政府打算設立一個由官方提供的二手樓交易電子平台,讓買賣方可以在平台上自行配對,不用向經紀繳付昂貴的傭金。這種做法被視為,中國政府有意在「封殺」補習社之後,再趕絕地產經紀。

其實,嫌地產經紀收費過高是社會上極為普遍的情緒,在杭州政府決定這

樣做之前,內地早有其他地方政府嘗試過,只是不太成功罷了。不過那個年代尚未有互聯網,政府提供的配對平台效果甚差,無法改變市場大氣候罷了。

現在有了互聯網,而互聯網經濟的最大特色就是「去中介」,於是時刻想著為人民服務的中國官員又再蠢蠢欲動,希望在中國建立一個嶄新的房地產配對模式。

在評論這項嘗試能否成功之前,我們先來看看地產經紀的存在有甚麼功能?趕絕他們對社會真有好處嗎?

在改革開放之前,內地根本沒有地產經紀。因為,當時中國行計劃經濟,以政府提供福利的方式去解決民生問題,只有公營單位提供的宿舍,未有商品房的市場交易。地產經紀完全沒有生存空間。

不過,那個年代,中國人民的生活改善速度十分緩慢,人民大都住在又老又殘的屋子裏,變化甚少,毋須地產經紀效勞。

改革開放後,中國政府用現金報酬代替政府福利,轉推住房商品化,房地產的交投才日漸活躍起來。如是令地產經紀有存在的價值。他們的功能就是替買賣方作配對,從中收取1%至2%的樓價作傭金。

有人覺得這個收費十分昂貴,因為以金額計的確常數以萬計。但如是看收費佔交易金額的比例計,相對其他商品的交易,那就佔比不高。

以一雙球鞋為例,廠商要找買家,先要經過出口商,再經過入口商,然後還要經過批發與零售商,才能完成由生產者到使用者的旅程。每經一手,都會多一重收費,導致球鞋的零售價往往是出廠價的數倍,單是養賣鞋的售貨員,成本也不止球鞋零售價的2%。

由此可見,地產經紀只收1至2%,就可把房子從賣方的手裏交到買方的手裏,效益實在非常之高。

然而,於消費者而言,傭金再廉宜也及不上完全不用收傭。所以,杭州政府提供的電子平台,若是真的有配對功能的話,一定會吸引大量消費者捧場。只是過去由政府提供的平台大都效益不佳,成功促成交易的案例不多。只要政府容許地產經紀行業並行自由競爭,行業對此一點也不擔心。

原因是,房地產的交易比較複雜,每宗交易涉及的商品各有特色,不同的買賣方都各有自己的特殊要求,沒有經紀從中撮合,單靠電子平台是配對不成的。杭州政府沒有一次過趕絕地產經紀就是這個原因。

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