胡國威專欄｜市況淡靜谷客奇招?
胡國威專欄｜市況淡靜谷客奇招?
現市況，港島區有月租6,000多元的新盤，你會否很心動?
最近，有朋友傳來一張「現樓即住」、「新樓全新裝修、電器齊全」的代理廣告招紙，重點是「租金6,666元起」。據他描述，屋苑為港島北角一個全新入夥盤。如此市況，新盤租
金低見6,000多元，連劏房也租不起，有無古怪?
說穿了，這只是一個很取巧的說法，是發展商用來催谷客源的「先租後買」手法，玩法跟「先住後付」異曲同工。
所謂「先租後買」，顧名思義，就是讓買家可先租樓住，住了一段時間，你有權利跟發展商提出簽訂買賣合約購入單位。租樓期間，你可視這段期間為買樓的「試用期」，自己住過無問題，之後才落訂。
根據該北角區樓盤資料，租約為期42個月，相當於三年半，你的代價是首先預繳樓價半成作租樓訂金，期後要每年一次過繳清該年租金，首年租金為樓價5%、第二年為樓價2%、第三年亦為樓價2%、而最後半年則為樓價1%。因此，三年半的租金也等於樓價10%。
踏入第36個月至39個月，你必須決定是否行駛認購權。如果你決定行駛認購權，則之前預繳的半成按金，會用來支付買樓臨時訂金；期內支付相當於10%樓價的租金，有一半會回贈給買家用來支付樓價餘額；所以實際上，你只付出了一半租金，相當於樓價半成，便可住足三年半。
化作實數計算，假設你選擇租入的單位，樓價為550萬元，而你又最終會認購單位，扣除回贈金額，你只支付樓價半成27.5萬元為租金，也得出按月「租金6,600多元」；但當然如果你放棄認購單位，因期內你支付了樓價一成55萬元為租金，月租會大增至13,000多元。
表面看來，對用家來說沒什麼壞處；最起碼，我可以試真了才決定是否買入，即使我日後不認購單位，也頂多賠上了三年半租金，但期間仍有居所可住。如果你是抱著這個心態的人，前提要考慮全額13,000多元的租金是否物有所值、有沒有其他更好的選擇?
對換樓客來說，最大好處，就是省卻了15%從價印花稅的煩惱。因為一般樓換樓，買家可能需先墊支15%從價印花稅，待入夥一年內沽出舊居，才能申請退稅，怎樣也要先墊支高額印花稅；反觀，如此「先租後買」的付款方式，就有充足時間讓換樓客在三年內把舊有物業完全沽走，變相可繳較低門檻的從價印花稅。還有另一類買家合用，就是還滿三年就達「香港永久性居民」的人，他們先租樓住，三年後取得香港居民資格，就可省卻高達30%稅項。
可能你會問，三年半後，單位住殘了，租客退場，樓盤豈不是沒有任何價值? 站在發展商立場，也不是做了一場蝕本生意? 我的看法卻未必。
最起碼，在淡靜市況下，一些較滯銷單位可確保一定入住率，在銷售的帳面來說，未至於太過難看。還有一點，你有沒有留意租約超過三年? 為什麼要超過三年呢? 根據《一手銷售條例》，全盤95%單位放租三年以上，日後再出售時就可以豁免一手條例，也代表三年後，發展商不用再跟一手條例賣樓，不用再花人力物力印樓書、不用再安排開放現樓，銷售彈性提高，這也節省一定成本。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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