胡國威專欄｜政府不托市，還有甚麼?
胡國威專欄｜政府不托市，還有甚麼?
財政司司長陳茂波任內最後一份《財政預算案》，用上破格啡色封面，本以為接近換屆沒什麼期望，卻突襲公布不少新措施。
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包括，一個應由林鄭「親自」宣布的放寬按
保政策，今日竟由波叔提出。今日1,000萬元以上物業都有按保覆蓋，門檻大幅放寬至1,920萬元。不單準買家能低首期上車，也放生了採用發展商高成數按揭買家，為他們打開了逃生門轉按至傳統銀行，而不用捱貴息。
我們先別論樓市會否因此火上加油，但最起碼，實質效果能為這沉寂幾個月的樓市帶來一點生機，簡單來說，就是托市。因為政府一定要力保庫房收入，否則其鴻圖大計很難展開，所以樓價一定不能價倒下。
有觀看我們跟《YAHOO財經》合作製作的影片，《預算案》之前，我們已大膽估計，今年賣地收入是大豐收的。結果，一如所料，全年地價收益埋單高達1,411億元，較原定預算高出44%。所以即使抗疫扶持工作洗了香港人好多錢，但最後盤數卻不如預期般出現1,016億元赤字，反而錄得189億元盈餘。今年政府荷包有錢剩，儲備增加。
但深入來看，今年度土地收益能達到接近破紀錄1,411億元，是因為政府官地招標收入912億元中，有77%來自「中環海濱」及銅鑼灣「加路連山」商業地入帳。若剔除該部份，實際地價收益要即時減半。
下年度政府估計土地收益達1,200億元，究竟能否做得到，就要視乎下年度賣地計劃的地皮是否吸引，但觀乎下年推出的13幅住宅地，以及4幅商業地，顯然也沒有什麼矚目之選。四幅商業地，啟德、旺角及安達臣用地的市值僅300多億元，連一幅中環海濱地也不到。
地價收入未必及預期，意味下年度估計赤字563.31億元，最終埋單可能更加誇張，除非政府來年開支無預期般急速，花得少過預期；又或者，發展商願意身體力行以高價搶地。但要做到後者效果，則要有足夠購買力支持，故此力保樓價不跌相當重要，也解釋為何要放寬按保。
庫房收入中，《預算案》也劍指有錢人，向他們開刀，故《預算案》後引伸「鬥地主」的激烈討論。除了立法禁止業主追租引起廣泛討論外，還因為政府將改革差餉制度，以後愈富有的人，其徵收的差餉會愈高。
由昔日劃一繳付應課差餉租值5%，日後改為累進式徵收，租值愈高，應課差餉也愈高，並鎖定以年租55萬元以上的單位劃線。有助為政府開源外，亦間接嚮應中央「共同富裕」方針。
問題是有幾多單位受影響? 僅42,000個，相當於私樓量2%。幾時執行? 最快2024年，即在2025年才入帳。帶來幾多收益? 7.6億元。7.6億元是一個什麼數字? 只達消費券派錢664億元的0.1%。感覺雞肋，食之無味、棄之可惜。
所以回歸現實，要穩定庫房收入，與其透過開徵富人差餉來賺錢，其效果顯然不及迫使社會大眾投身樓市般重要。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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