KingSir傾樓│按揭再放寬 邊個價位住宅最受惠？（葉景強）
KingSir傾樓│按揭再放寬 邊個價位住宅最受惠？（葉景強）
財爺公佈新一份
財政預算案，推出「放寬首置按揭保險上限」的托市措施。
第五波疫情大爆發令本地經濟及失業率轉差，樓價下跌成交萎縮，就在此時財爺公佈新一份財政預算案，推出「放寬首置按揭保險上限」的托市措施，9成按揭上限由800萬元放寬至1,000萬元，8成按揭則由1,000萬元放寬至1,200萬元，這措施將對哪類價位的住宅最有利呢？
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講到最有利，一定係1,000萬至1,200萬元價位的物業，因為樓價在1,000萬元以上的單位，一直被舊措施壓抑著，成為鋤價對象，無論你層樓是1,050萬元還是1,100萬元，最終可能要減至1,000萬元才能賣出，因此多年來一直跑輸大市。
1200萬元樓勢跑贏大市
但在新措施下，買層1,001萬元的單位，首期將由500萬元下降至200萬元，買個1,200萬元的單位，首期就由600萬元下降至240萬元，這將釋放一些以往首期不足甚至放棄入市的買家的購買力，估計今波疫情完結後，這價位的物業成交將大幅增加，樓價亦將會跑贏大市。
另一價位的是800萬至1,000萬元的物業，以往買層810萬元樓首期就要90萬元，現在同樣首期就能買到層900萬元樓，以往買1,000萬元樓首期就要200萬元，現在就只需100萬元。而同樣200萬元的首期，如果你們兩公婆都是高薪一族的話，今天就能買到兩層1,000萬元樓了，筆者相信800萬至1,000萬元的物業成交將增加，升幅亦會優於大市。
而是次措施最特別之處，就是按揭上限放寬至最高的1,920萬元，最盡可借960萬元。如你購入1,370萬元的物業，首期由以往的685萬元下降至410萬元，即相等於承造七成按揭，如購入1,600萬元樓，首期由以往800萬元減至640萬元，相等於六成按揭。
買得千多萬元的單位相信大部分都是換樓客，換樓的原因不是家庭成員增加，就是想提升生活質素，因此筆者估計新措施對1,200至1,600萬元，尤其是市區三房單位最有利。
至於400萬至800萬元的物業，因市場始終對小型單位有一定需求，成交不會有太大影響，估計升幅將與大市同步。
總括來說，新措施將進一步推動換樓鏈，使中小型單位的成交正常化，不會像以往的只則重於細價樓，措施亦有助釋放市場購買力，令整體住宅買賣成交上升。此外，新措施亦會弱化新盤所提供的高成數按揭優惠，令買家不再只側重於一手樓，部分將回流到二手市場，令整體樓市發展更為健康。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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