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2022年4月13日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年4月13日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年4月13日


商業樓的市道會好轉嗎?
商業樓的市道會好轉嗎?


Omicron入侵香港後,疫情在很短的時間裡就惡化得很厲害,高峰期單日確診的人數就超過五萬人。幸好疫情退卻的速度亦十分快,在不到兩個月的時間裡,就穩定地拾級而下,跌到單日不足二千人確診,使人相信,疫情應該很快就會過去。加

上政府已公布,會在4月21日開始,全面放寬社交限制,社會情緒旋即樂觀起來。

現時,馬路上的人與車已增加了很多,食肆的滿座率亦回升得很快,有些之前歇業的,近日已選擇重開。市場對4月21日之後的生意好轉,都非常有信心。

這種市場情緒的轉變,令住宅樓市首先出現反彈。自3月下旬以來,二手市場的交投已大幅反彈,業主已不願輕易在價格上再作讓步;反而是買方願意追價的情況變得愈來愈多。部分熱門屋苑的二手成交價已恢復至疫情惡化前的水平。近日市場最關心的一個話題是,隨著住宅市道的好轉,商業樓宇的市道會否同步好起來?

必須承認,這兩種樓宇的市道,存在著本質上的區別。在住宅市場上,用家可以同時是買家;但在商業樓宇市場,用家大部分是租客,買家大部分是投資者。所以,即使在市道不算太明朗的時候,住宅市場也會有用家願意買樓,內地稱這種需要為「剛需」。不過,在商業樓宇市場,買家以投資者為主,他們買樓目的並非自用,而是希望樓宇往後會有更好的租金收入,並帶動價格一併上升。所以商業樓宇的買家會更關注政經前景,而不是自己是否合用。通常,他們要看到租客(用家)較前活躍了,願意出的租金比前高了,他們才會有動力入市作投資。因此,商業樓宇的市道,復甦起來的速度,通常都不及住宇樓宇快。

不過,今次的情況略有不同。第一,住宅市場的價格一直處於高位;但商業樓宇的價格已調整了一段很長的時間。從2019年社會運動期間開始,前後已跌了3年,其中尤以商舖的價格跌得最為厲害,跌幅已相當大,對長線投資者已有一定的吸引力。醒目的投資者已出來活動。

第二,近期商業樓宇的租金回落,有部分是人為的,是政府的不恰當防疫政策造成的;只要政府修訂之前的政策,不再只考慮政治姿態,而是更著重防疫的實效,香港的營商環境應可以有更進一步的改善。

第三,從住宅市場的迅速好轉,我們可以看到,影響房地產市場最大的因素是疫情與政府的防疫政策。其他甚麼烏克蘭戰爭,聯儲局加息縮表,以至人才逃港等,都起不了多大作用。因為這些不利因素近兩個星期都未見好轉過,部分甚至有進一步惡化,但它們都無力阻止住宅市場出現強烈的反彈。足見這3個因素雖屬負面,但實際的影響力有限。此之所以,我認為商業樓宇的市道很快會隨住宅樓宇一起復甦。

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