月入7萬想買大埔900萬3房 如何善用借貸力做選擇？中伏位注意：該區經紀少｜諗Sir
讀者阮先生：你好！本人和未婚妻現居一個市值800萬元大埔兩房單位（本人持有，尚有350萬元未供按揭），未婚妻打算以首置身分，在大埔區（或其他區分）買一層三房供結婚後自住，未婚妻月入55,000元（做會
計），本人做公務員，月入70,000元，打算轉按兩房單位，套出130萬元給她作首期，加埋未婚妻有100萬元，首期合共有230萬元。
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問過銀行，以未婚妻收入最多可借到500多萬元按揭，請問可以在大埔火車站附近（近家人）買到一層三房嗎？上網睇過大埔的三房單位，好多叫價900萬元以上，如果以本人有按揭在身的情況下去做擔保人，似乎借不到好多，故考慮過將本人現有的兩房物業，轉給未婚妻，從而令本人重獲首置身分去買三房單位，而兩房物業留給家人住。
現時面對的問題是應該如何善用借貸力？以目前的財政狀況，有哪些三房單位選擇？
（圖片來源：政府新聞處） 諗Sir：有按揭在身做擔保有影響
問銀行通常都不會作準，反正銀行講過可以借出500萬元，最終或會批不到，銀行是沒有責任的。
有按揭在身的情況下去做擔保人，總借貸力是會有影響。
大埔墟放盤數量少
筆者比較少介紹大埔區，或者有經紀會問：「點解不睇好大埔？」
其實筆者對大埔居民無心傷害，純以「樓市動能指數」看，近星期大埔有890點都不差，比全港平均602點好些少。
筆者的看法是大埔墟（樓市動能指數的此成分區），覆蓋範圍比其他區大，而放盤數僅100多個。
相比例如「四小龍」，比較細範圍有356個放盤；奧運站也有500個、馬鞍山有千個單位，因此推算在大埔做地產經紀都幾惡做。
因為平均每平方米發行的成交較其他區少，意味經紀要行更遠路、用更多時間才達成一單交易，變相鼓勵做大埔地產經紀的意欲下降。
而該區經紀數目少，對於推介閣下的物業，其呎價會跑贏定輸大巿呢？就留給讀者去思考。
此外，現時的雙邊代理制度，不方便業主提傭去谷單位。筆者遇過不少肯提高傭金的業主，不過，二手樓成交是需要將傭金全部寫在合約上，買家一旦知對家付高傭金，成交或會告吹。
另外，「經紀為何老是賣新盤？」
主因是新盤賺多少傭金並不透明，有機會傭金高過二手樓不少，而且更「易食」。反正就是搵幾個妹妹去拉客入飛，然後到選樓時，搵經理做「刀手」就是了。
閣下會諗買家有回傭，這對於很多易賣的盤是正確的，確實令經紀賺少了。不過其他不太好賣的盤，誠然食水很深，閣下知道的，未必是全盤情況。
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圖片來源：政府新聞處
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