胡國威專欄: 加息周期應否轉按?
胡國威專欄: 加息周期應否轉按?
美國踏入加息周期，香港金管局隨即上調貼現窗利率，但本港銀行卻暫未跟隨加息步伐；但當銀行結餘進一步回落，大家也估計，今年內本港銀行也會加息，只是幾時加? 加幾多? 隔幾耐加一次? 面對加息，新買家固然須預備更多置業成本
；但實情業主也苦惱。我們《胡‧說樓市》收到谷友問及轉按事宜，究竟在加息周期下是否不應轉按? 因為很多朋友告訴她，加息周期下轉按並不明智。
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你問我，我的簡單答案是：「轉按有沒有著數?」或者我們又用該名谷友例子闡釋。她在2019年中承造按揭時，批出息口為「H+1.24厘」，鎖息上限為2.375厘。來到2022年的今天，普遍銀行息口已上調至「H+1.32厘」、鎖息上限升至2.5厘。表面看，息口上升，業主選擇轉按只會侷供貴息，實質沒有著數落袋。
以貸款金額400多萬元計算，不選擇轉按，其每月供款為13,690元；但轉按後，因為息口上升，每月供款會上調至13,844元，故轉按後每月供款額會增加154元。面對資金流走壓力，若本港銀行拆息抽升，導致實際息口升至超過2.5厘，轉按前因只按封頂息率2.375厘供樓，每月供款為15,536元；轉按後則以2.5厘供樓，供款額增至15,805元。所以在加息周期下轉按，表面上沒任何著數。
但實情是否如此? 大型銀行仍願意提供一定現金回贈。當然，跟以往超高回贈對照，今天已大不如前；但銀行起碼能維持約貸款額1%。400萬元貸款額相當於可獲取40,000元回贈，就算扣除轉按時所需涉及的律師費(約10,000元)，也可穩袋30,000元左右。
因此是否值得轉按，就要看這30,000元回贈能否抵銷息口上升的因素。
我們又重新計算，如果拆息維持現水平，轉按前每月供款13,690元中，大約有4,741元用來供息；同一情景，轉按後因息口增加，每月供款13,844元中，大約5,006元用來還息。如此看來，用拆息供樓時，轉按與不轉按之間會增加265元利息支出，一年等於3,180元，以一般兩年罰息期計就等於6,360元。這也意味，如果期內香港不加息，而無必要觸及鎖息上限供樓，谷友因轉按所衍生的額外支出為6,360元，絕對是現金回贈能抵銷的範圍。
再進一步，如果拆息大幅上升，大家要用封頂息率供樓，則轉按前每月供款15,536元中，實質還息部份為7,817元；而轉按後的每月供款為15,805元，還息部份為8,247元。這也等於轉按後每月增加430元的利息支出，一年等於5,160元，兩年就等於10,320元，同樣也是現金回贈能覆蓋的支出，連同律師費共20,320元左右。若以簡單數式推算，只要現金回贈不跌穿0.5% (註: 400萬元X0.508% = 20,320元)，業主轉按也除笨有精。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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