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2022年5月26日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2022年5月26日

胡國威專欄 - 胡國威 2022年5月26日


胡國威專欄: 加息周期應否轉按?
胡國威專欄: 加息周期應否轉按?
美國踏入加息周期,香港金管局隨即上調貼現窗利率,但本港銀行卻暫未跟隨加息步伐;但當銀行結餘進一步回落,大家也估計,今年內本港銀行也會加息,只是幾時加? 加幾多? 隔幾耐加一次? 面對加息,新買家固然須預備更多置業成本

;但實情業主也苦惱。我們《胡‧說樓市》收到谷友問及轉按事宜,究竟在加息周期下是否不應轉按? 因為很多朋友告訴她,加息周期下轉按並不明智。

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你問我,我的簡單答案是:「轉按有沒有著數?」或者我們又用該名谷友例子闡釋。她在2019年中承造按揭時,批出息口為「H+1.24厘」,鎖息上限為2.375厘。來到2022年的今天,普遍銀行息口已上調至「H+1.32厘」、鎖息上限升至2.5厘。表面看,息口上升,業主選擇轉按只會侷供貴息,實質沒有著數落袋。

以貸款金額400多萬元計算,不選擇轉按,其每月供款為13,690元;但轉按後,因為息口上升,每月供款會上調至13,844元,故轉按後每月供款額會增加154元。面對資金流走壓力,若本港銀行拆息抽升,導致實際息口升至超過2.5厘,轉按前因只按封頂息率2.375厘供樓,每月供款為15,536元;轉按後則以2.5厘供樓,供款額增至15,805元。所以在加息周期下轉按,表面上沒任何著數。

但實情是否如此? 大型銀行仍願意提供一定現金回贈。當然,跟以往超高回贈對照,今天已大不如前;但銀行起碼能維持約貸款額1%。400萬元貸款額相當於可獲取40,000元回贈,就算扣除轉按時所需涉及的律師費(約10,000元),也可穩袋30,000元左右。

因此是否值得轉按,就要看這30,000元回贈能否抵銷息口上升的因素。

我們又重新計算,如果拆息維持現水平,轉按前每月供款13,690元中,大約有4,741元用來供息;同一情景,轉按後因息口增加,每月供款13,844元中,大約5,006元用來還息。如此看來,用拆息供樓時,轉按與不轉按之間會增加265元利息支出,一年等於3,180元,以一般兩年罰息期計就等於6,360元。這也意味,如果期內香港不加息,而無必要觸及鎖息上限供樓,谷友因轉按所衍生的額外支出為6,360元,絕對是現金回贈能抵銷的範圍。

再進一步,如果拆息大幅上升,大家要用封頂息率供樓,則轉按前每月供款15,536元中,實質還息部份為7,817元;而轉按後的每月供款為15,805元,還息部份為8,247元。這也等於轉按後每月增加430元的利息支出,一年等於5,160元,兩年就等於10,320元,同樣也是現金回贈能覆蓋的支出,連同律師費共20,320元左右。若以簡單數式推算,只要現金回贈不跌穿0.5% (註: 400萬元X0.508% = 20,320元),業主轉按也除笨有精。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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