施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年7月14日
內地經濟仍未能擺脫對房地產的依賴
內地經濟仍未能擺脫對房地產的依賴
近年，中央政府一直著意令經濟減少對房地產的依賴。為此，才有三條紅線的提出，目的就是要阻止過多的資金繼續流入房地產市場，以免這個市場過度泡沫化。
除了防止銀行系統的資金流入房地產外，中央還著意阻止民間的資金流入房地產市場，推出的政策包括：(i)限購——限制沒有當地戶口，未在當地工作夠一段時間的人，不許在當地買樓；(ii)限貸——限制銀行貸款給人買自住以外的第二套房，手法是提高貸款利率，以及減少貸款的成數；(iii)限價——限制開發商在發售新盤時訂價過高，訂得高，就不發預售批文。
此外，政府又鼓勵開發商建屋出租，而不是建屋出售。因為這樣才能更好地體驗樓宇的使用價值，而不是交換價值，所以內地一些大城市在賣地時，已不是比誰出價較高，而是比誰願意自持不售的時間較長，以落實中央「房住不炒」的精神。
這些措施十分有效，一經落實，房地產的出售速度就開始放緩，價格亦跟著回落。這對內地的開發商，無疑是一種致命的打擊，原因是他們大都借貸得很盡，賣樓回款的速度慢一點，金額小一點，都足以令他們出現現金流周轉不靈，甚至引發債務危機。
三條紅線的限制，令開發商沒法再像以前那樣，靠借新債去還舊債，唯有靠減價去促銷，希望盡快收回樓款去還舊債。可是，房價愈是回落，投資者愈是不敢入市，導致開發商不得不進一步減價，形成惡性循環，令開發商的債務問題更加難以解決。
到恒大與花樣年等這類大開發商也出現債務違約後，市場的情緒就更加悲觀。地方政府無法如常賣地，開發商無法快速賣樓，連二手市場的小業主要套現也不容易。發展下去，有機會變成通貨收縮，令經濟一蹶不振。
在這種情況下，政府不得不出手救市。手法包括：(i)放寬三條紅線的執行力度，讓實力較好的開發商可以重新獲得開發貸；(ii)降低自住買家的首付要求與貸款利率；(iii)逐步放寬限購的條入，二三線城市基本上不限購；(iv)讓受舊區重建的棚屋直接獲購房券；(v)限價措施雖然保留，但由限高價變成限低價，即不許開發商賣樓時訂價偏低，以維持表面上的市場秩序。
很明顯，這些寬鬆的措施與之前的收緊措施效果相反，予人早知今日，何必當初的感嘆。我個人其實是支持設法讓中國的經濟擺脫對房地產的依賴。只是這種依賴已變成經濟學上所說的途徑依賴，已不是一兩個行政命令就可以解決的。要作這類結構性的改變，必須縝密部署，一早調配好資源，事前統一相關人員的認識，捕捉適當時機，然後一致行動，才有取得成數的機會。
施永青 am730C觀點 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk
