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2022年7月14日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年7月14日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年7月14日


內地經濟仍未能擺脫對房地產的依賴
內地經濟仍未能擺脫對房地產的依賴


近年,中央政府一直著意令經濟減少對房地產的依賴。為此,才有三條紅線的提出,目的就是要阻止過多的資金繼續流入房地產市場,以免這個市場過度泡沫化。

除了防止銀行系統的資金流入房地產外,中央還著意阻止民間的資金流入房地產市場,推出的政策包括:(i)限購——限制沒有當地戶口,未在當地工作夠一段時間的人,不許在當地買樓;(ii)限貸——限制銀行貸款給人買自住以外的第二套房,手法是提高貸款利率,以及減少貸款的成數;(iii)限價——限制開發商在發售新盤時訂價過高,訂得高,就不發預售批文。

此外,政府又鼓勵開發商建屋出租,而不是建屋出售。因為這樣才能更好地體驗樓宇的使用價值,而不是交換價值,所以內地一些大城市在賣地時,已不是比誰出價較高,而是比誰願意自持不售的時間較長,以落實中央「房住不炒」的精神。

這些措施十分有效,一經落實,房地產的出售速度就開始放緩,價格亦跟著回落。這對內地的開發商,無疑是一種致命的打擊,原因是他們大都借貸得很盡,賣樓回款的速度慢一點,金額小一點,都足以令他們出現現金流周轉不靈,甚至引發債務危機。

三條紅線的限制,令開發商沒法再像以前那樣,靠借新債去還舊債,唯有靠減價去促銷,希望盡快收回樓款去還舊債。可是,房價愈是回落,投資者愈是不敢入市,導致開發商不得不進一步減價,形成惡性循環,令開發商的債務問題更加難以解決。

到恒大與花樣年等這類大開發商也出現債務違約後,市場的情緒就更加悲觀。地方政府無法如常賣地,開發商無法快速賣樓,連二手市場的小業主要套現也不容易。發展下去,有機會變成通貨收縮,令經濟一蹶不振。

在這種情況下,政府不得不出手救市。手法包括:(i)放寬三條紅線的執行力度,讓實力較好的開發商可以重新獲得開發貸;(ii)降低自住買家的首付要求與貸款利率;(iii)逐步放寬限購的條入,二三線城市基本上不限購;(iv)讓受舊區重建的棚屋直接獲購房券;(v)限價措施雖然保留,但由限高價變成限低價,即不許開發商賣樓時訂價偏低,以維持表面上的市場秩序。

很明顯,這些寬鬆的措施與之前的收緊措施效果相反,予人早知今日,何必當初的感嘆。我個人其實是支持設法讓中國的經濟擺脫對房地產的依賴。只是這種依賴已變成經濟學上所說的途徑依賴,已不是一兩個行政命令就可以解決的。要作這類結構性的改變,必須縝密部署,一早調配好資源,事前統一相關人員的認識,捕捉適當時機,然後一致行動,才有取得成數的機會。

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