半百夫婦買齊私樓、居屋 想換1,500萬大屋擔心「夠首期但不夠借」？｜諗sir
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讀者郭先生：你本人50歲，自僱人士，報月入30,000元，有一個九龍灣兩房物業，市值795萬元，欠按揭100萬元；手持現金300萬元、股票120萬元、保險儲蓄150萬元，可隨時取回；太太是49歲主婦，
有一未補價居屋，市值540萬元現契。
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我們想換三房，心儀1,200萬至1,500萬元物業，是否應該賣出原本兩間樓？抑或用現時現金加股票上會？謝謝！
（圖片來源：政府新聞處） 諗sir：讀者及太太資產淨值達1,805萬元（300萬+120萬+150萬+695萬+540萬）。相信實質收入不只月入30,000元，生意人通常報上收入同確實收入是不相稱的。
如想買1,200萬至1,500萬元物業，首期須付240萬至540萬元不等。觀乎現金有570萬元，讀者情況是「夠首期但不夠借」，和一般人「夠借但儲不到首期」相反，相信是因為讀者與「隱藏收入」有關。
然而想上會，銀行是不會計隱藏收入去幫你。就當計足讀者月入30,000元，借貸力僅388萬元（30,000/10,000*50%*2.59），遠遠不夠借700萬至1,200萬元上三房。
（圖片來源：政府新聞處） 執靚盤數提升借貸力
解決方法：
（一）執靚自己盤數。不過生意人用公司名義借錢，銀行一般都要加PG（personal guarantee），用公司名借既錢更易引發call loan，不可不察。
（二）行資產證明，如屬首次置業，銀行會用總資產的淨值，計算四成貸款借給閣下。
已有樓者只能借三成。讀者有795萬元物業，由於欠100萬元按揭，淨值為695萬元，再因住宅計淨值要打折50%，只計347.5萬元。
若果是股票，只計買藍籌股打折50%，家期盲（？）可計足90%，故好似讀者組合，計資產證明之資產淨值只是1,000萬元，而當中只借30%，即可貸款約300萬元，比較用薪金證明去借更少，因此資產證明的路不好行。
讀者可積極去執靚自己盤數，並非用公司支票去入返個人戶口那麼易。不少人錯了第一次之後，更被香港按揭證券有限公司（HKMC）記名之後，買樓上會的路更難行。
（圖片來源：[email protected] Oktaviani） 所以高成數上會者，（三）要令自己提交的文件更精簡、更準。太多文件會引來銀行更多查問；太少當然銀行對你沒信心。例如讀者月入60,000元，借貸力即升至約760萬元，要買三房就容易好多。
（四）另加上一類別是有樓收租者，租金收入之70%是可計作個人收入的。所以有見一些阿姨有樓收租亦不打工，都可以再買下一間樓，給不想努力的小夥子。
然而能提供六個月租金收入證明、租約及單位轉正出租用途都是必要的。
留意，無論閣下用甚麼方法，只要借貸人歲數高於45歲，借貸力都會著量打折。
所以趁後生利用借貸力去擴大資產規模，令樓市每升1%，閣下那間1,000萬元樓，每10萬元賺，總好過打工一元一元儲蓄。
至於讀者執返靚盤數後，賣走原本一間樓，再去買一間三房、或者買兩間都有可能。
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圖片來源：政府新聞處、[email protected] Oktaviani
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