胡國威專欄｜MIAMI QUAY滯銷的連鎖效應
胡國威專欄｜MIAMI QUAY滯銷的連鎖效應
一個新盤累計收2,000多個認購登記，你以為必定大收旺場，但偏偏首日卻售出不足50個單位。會德豐、新世界、恒基及帝國集團在啟德跑道區的「MIAMI QUAY I」，明明首批推出138夥，首
日只沽出47夥，跟市場預期有一定落差。
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樓盤在中秋假期開售，累計收到2,048票，以首批推售138個單位計，超額13.8倍。如此落差，當然也跟樓盤充斥發水票有關。發展商把買家分A組及B組，當中A組再分「AA組」及「A組」，前者需認購最少兩個單位、最多可購買六個；後者則最少買一間，最多買六間。至於其餘買家則跌入「B組」，最少買一間、最多買三間。
無論是單名入票或聯名入飛，每名準買家只能在A及B組之中遞交最多四份認購書。雖然不能透過聯名入票來谷高認購量，但因每人在各組別中可以入四票威力下，已成功凝造了發水威力。
因為一個買家可入8份認購書，合兩夫婦二人之力可入16份，而終究只購入一個單位。又假設，入票的全為二人家庭客，心目中只買一個單位，實質真正排隊認購單位的買家為128人(註: 2,048票/16)，首日開售單位夠他們選擇有餘。
假如128個為實際入票揀樓買家數目，又假設當日全部有到場揀樓，但最終卻只沽出47個單位，比例上差不多等於近三個買家，兩個棄權，一個揀樓。發水票的威力，為發展商製造超額倍數的宣傳效果，透過幾個代理帶一個客人的手法，還可製造萬人空巷的售樓氣氛，以前旺市大家總覺得「有買趁手」，但今日卻未必湊效，反而成為樓市退潮的印記。
更令人擔心的是，「MIAMI QUAY I」開價22,500元/呎，較毗鄰「維港1號」首推折實均價22,977元/呎低約2%，市場形容「啟德五年內最低價」、發展商形容「齊心開動價」，看來已是發展商心目中最忍讓的價錢；但當一個發展商已最忍讓的價格開盤，但銷情上卻未能夠反映，卻會令他們特別頭痛。
更重要，今次只推出了「MIAMI QUAY」一期的一小部份，之後還有二期呢? 再之後，還有嘉華、會德豐及中國海外的「4A區1號」共1,017個單位。再之後，「4A區2號地盤」2,062個單位、「承豐道19號」1,065個單位、「承富里2號」582單位。跑道區11個住宅項目，不乏「千千聲」單位的新盤，成手貨，怎辦?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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