施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年9月15日
政府宜及早出手穩住樓市
政府宜及早出手穩住樓市
早前，葉劉淑儀曾建議政府，用放寬內地人來港置業的手段，來吸引內地人才來港。可惜當時社會的焦點仍集中在如何壓低樓價，而這個建議卻會為樓市帶來新的需求，不利樓價下調。所以，政府第一時間就出來否認，政府沒有這種打算。
葉劉敢於在現時這種社會氣氛下提出這類「不合時宜」的建議，真是勇氣可嘉，但任何社會都需要有反潮流的意見，否則社會何來逆周期的策略。逆向思維常是社會最有貢獻的思維方式。
現實世界並非表面上看來這麼簡單，而普通人往往只看到事物的表象，而看不到事物的本質，所以政治領袖一定要懂得逆向思維。英國脫歐，歐盟支持烏克蘭，都是符合民意的做法，卻並不一定正確。
內地對開發商實施三條紅線，表面上看來很正確，有助於減少金融風險，結果卻是事與願違，惹來大量的債務違約，令整個內房市場都處於崩潰邊緣。現在政府花上數以倍計的努力，亦不易穩住市場的信心。可見即使是正確的政策，亦得在正確的時機推出，才能發揮積極作用。
香港樓市現時的景況是易跌難升，市場上充斥著的正是利淡因素。這包括：(i)地緣政治日益緊張；(ii)中國經濟持續下行；(iii)疫情妨礙了香港的優勢發揮；(iv)利率升勢轉猛；(v)人口仍在不斷流失。在這種情況下，政府根本不用因擔心樓價上升，而在施政上畏首畏尾。更值得政府關注的反而是，樓市在確認轉向後，市況會變得一面倒，屆時才出招去穩定樓市，那就事倍功半。
現實是近期二手樓市的交投量已跌到正常情況的一半左右，而價格亦在拾級而下。中原城市領先指數已連跌八周，在不到兩個月的時間裡已跌了超過5%。如果這個跌勢不變，一年的跌幅可達三成。政府必須未雨綢繆，設法穩住香港的房地產市場，以免97後的通縮景況又重現。
現時，特區政府能夠做的事情不多，因前文所列舉的利淡因素大都是宏觀性質的，非小小一個特區政府有能力去改變。特區政府能做的，只是它管轄範圍之內的事情。這包括：(i)全面對外通關；(ii)撤銷辣招印花稅。
香港的樓價之所以能升上這麼高的位置，是因為香港有連接中國與世界的特殊功能，但封關卻妨礙了連接功能的發揮。香港沒法要求內地與外地一定要無條件接受從香港出去的人，但有權制訂自己的進出境條例，盡量不設欄，令經濟早日復常。經濟好轉後，樓市才有恢復穩定的基礎。
辣招印花稅所針對的主要是炒家與投資者，現時這兩類人已遠離市場，所以辣招的功能已經消失。在市場不太穩定的時候，我們應該歡迎資金多些流入房地產市場。內地現在正推動資金流入房地產市場，只是時機上遲了一步，變成事倍功半。
施永青 am730C觀點 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk
